文/本刊记者 春华

普通住宅开发的思维观念不能复制到旅游地产开发上，要在开发模式、资源利用、营销服务、运营管理等方面探索创新，提升软实力。

在房地产宏观调控的背景下，在限购、限贷、限价令的重重打压之下，许多开发企业意识到：仅仅依*单一的住宅项目开发很难规避市场风险，只有丰富产品和多业态布局才能实现持续盈利。因此，越来越多的开发企业开始在住宅产品之外，布局旅游地产。

长期专注住宅的万科，在高调宣布进军商业地产之后，其首个旅游度假产品万科双月湾也于9月17日正式启动。随着更多的企业涉足旅游地产，深入探索旅游与地产贴切融合之道，成为业内所关注的话题。

中国房地产研究会会长刘志峰在接受记者采访时表示, “旅游业”与“房地产业”的结合，催生了旅游地产的发展，也成为房地产企业转型的契机和新的增长点。要推进产品和业态创新。要根据房地产差异化、多样化和个性化的特征，不断发展新业态和新产品。但在发展战略的选择上，不能盲目，更不能跟风。要根据企业的优势和特点，确定是专业化还是多元化发展。

转型旅游地产成热点

中国房地产研究会会长、原建设部部长刘志峰日前在第二届中国旅游地产软实力峰会上表示,当前我国房地产业随着国家宏观调控政策的实施正在进入新的调整发展时期。从市场运行状况看，非住宅开发投资比例开始上升，商业地产、旅游地产等成为房地产开发的热点。

　　就发展旅游地产而言，刘志峰从三个方面给予了建议：一、把握市场脉搏，抓住发展机遇。旅游地产作为旅游业和房地产业的结合，是集投资与消费于一体的新型物业模式，既满足了旅游度假者的游憩需求，为部分投资置业者提供了新的投资渠道，同时也带动了地方其他相关产业的发展。随着国民休闲度假需求和投资需求的不断增加，加之房地产调控政策的实施，对旅游地产的需求将更加旺盛。房地产企业应结合自身实际，充分研究市场，调整产品结构，赢得发展机遇。

　　二、科学规划，与旅游资源相适应，与生态环境相协调。旅游地产不同之处在于与旅游资源的结合，具有很好的自然、文化景观和建筑景观。旅游资源始终是旅游地产的根本依托，无论是自然资源也好，文化资源也好，在地产开发时都应得到充分的保护。像海南岛有独特的热带滨海自然景观，在国际旅游岛建设中一定要保护好、利用好，坚决反对牺牲资源、破坏生态环境的盲目开发、过度开发和无序开发。要科学规划，提倡健康有序、和谐共生、绿色发展的开发模式。

　　三、注重内涵，确保品质，提升软实力。无论是休闲度假还是投资，消费者对旅游地产的品质要求相对较高，因此，旅游地产要走精品开发之路，不仅要有完善的配套，更要在产品的内涵上下功夫，在服务水平上上档次，努力创品牌，提高产品价值，增强产品的吸引力。普通住宅开发的思维观念不能复制到旅游地产开发上，要在开发模式、资源利用、营销服务、运营管理等方面探索创新，提升软实力。

伪旅游地产现象存在

    中国综合开发研究院旅游地产研究中心主任宋丁接受记者采访时指出，在目前旅游地产的迅速发展中，存在一个重大问题：在华侨城由旅游向地产扩张的模式成功之后，各种所谓的“伪旅游地产”或者“仿旅游地产”就出现了，而且更多的是以纯粹的房地产开发商的面目出现的。

    宋丁表示，“我们接触过的几个大项目都出现过这种问题，他们在前期的规划根本就不能用，地方政府不批。当开发商给予承诺、地方政府交地之后，他们往往是集中力量盖房子，他们拿出的规划大多都是房地产规划，然后是象征性地做了旅游项目的规划，这是地方政府不能够容忍的，所以很多项目都搁浅了。”

把旅游地产作为拉动地方GDP的动力之一，地方政府频繁出台优惠措施。实际上，部分旅游地产项目本身就是地方政府的招商引资项目。旅游地产前期投资比较大，大部分旅游地产项目都是在城市边缘地带，开发商必须承担起部分的政府职能，投入巨资建设基础设施、旅游项目、酒店项目等配套，所以政府也会做出一定的让利。

其实，“醉翁之意不在酒”，对于开发商而言，土地才是最重要的。事实上，很多旅游地产项目的地块并没有经过招拍挂程序，常常是开发商和地方政府协商以后，只是走个过场。在一些偏远地区，地方政府急于改善当地落后的环境和基础设施。在这样的情形下，作为一种补偿，开发商拿地的价格相对就比较低。

旅游地产应走精品路线

中国房地产业协会副会长兼秘书长朱中一表示，旅游地产应走精品路线。他认为房企会遇到三个挑战:第一个挑战是旅游业发展得很快，是一个综合性的行业，包括吃、住、行、游、购、娱。如何使旅游事业或者旅游地产协调发展，作为高层来说还有一些政策上的挑战。

第二个挑战是旅游地产往往是选择旅游资源比较好的地方，这就要处理好资源保护开发的关系，该禁止的地方禁止开发，在限制开发的地方限制开发。应该要精心的规划和精心的设计，要把每一个旅游地产项目打造成精品。

第三个挑战是旅游地产跟其他地产一样存在总量基本平衡，结构基本合理的问题，不管什么地方，过多肯定不行，过少也不行，基本合理就要适合广大老百姓各种需求的需要。做旅游地产以前，必须问一下准备好了没有，如果没有准备好千万不要盲目的进入。

上海易居房地产研究院院长张永岳认为, 企业投资旅游地产经营管理与服务需求将更高。中国的旅游业方兴未艾，宏观调控下，从产业发展的领域当中，特别是投资者开发者的角度来讲，自然而然把非住宅的商业地产包括旅游地产作为一个可以拓展的领域和发展的空间，而企业在这个领域当中，投资开发经营管理一定要有相应的要求。

张永岳谈到，首先是一个利益的问题。目前，旅游地产往往分为两种情况，一种以旅游为概念，是一个纯粹的房地产开发，还有一种是以旅游业的推进而经营相关的房地产开发。理论上说，旅游地产倾向于后者，但是前者他认为也无可非议。

再者，房产企业开发过程中有两个问题，一个是指导理念不同，商业运作模式以及盈利模式会形成差异，另外一个就是主题地产专业水平比较高，要把某一个主题发挥得淋漓尽致，上下左右、古往今来，不仅在经济领域更要在文化领域、社会领域得到很好的发挥。

　另外，相关企业以及相关的专业组织应汇集在一起，在理念上有一个很好的沟通，这对于整个旅游地产的推进能够起到很大的作用。

张永岳认为，从企业来讲，旅游地产可以成为一个有所作为的经济舞台，但是要有所作为必须能够有所准备，能够在各方面力量整合基础上，把企业的商业模式设计好，把企业的资源绘制好，必将有精彩的作品出现。

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