课程定位

围绕物业项目全流程与综合能力，通过典型案例学习服务、管理、收费经营与风险控制。

学习收获

• 明确物业项目管理的内涵与职责。
• 梳理物业服务合同和管理的核心问题。
• 学习前期介入与承接查验的主要环节。
• 了解现场安全与风险规避主题。
• 结合案例学习物业费和收费管理。

课程模块

引言：物业项目风险多，物业管理责任大（说的是案例，讲的是管理）

• 1、小区楼顶杂物起火，二名保安遇难，这家物业公司做错了什么？
• 2、业主车辆信息被删除致保安一死一伤，谁之过？
• 3、物业被罚30万，是谁闯的祸？
• 4、法院通知物业停供业主水电，是否违反了《物业管理条例》《民法典》的
• 有关规定？物业应该怎么办？

第一部分 物业服务和管理的内涵与本质

• 一、物业公司不失误、不出错、不踩坑应遵循的八个重要原则：
• 1、未经业主同意，业委会或社区居委会可以委托物业管理吗？业主授权业委会或社区居委会选聘物业服务人，业委会或社区居委会可以委托物业管理吗？
• 2、你试图为业主做好事，业主未必会买账；
• 3、入户门以内的事情，物业该不该管？该怎么管？
• 4、业主被盗、室内返水、火灾、高空抛物（坠物）受害受损、车辆被盗被划
• 伤等等，什么情况下物业有责，有多大责？什么情况下物业无责？
• 5、物业公司“劝阻、制止和报告”的意义是什么？
• 6、超值服务：物业公司4类事情不能做！
• 7、物业管理；管的是物，服务的是人，防范的是风险；
• 8、物业做得好不好，业主的感觉很重要。
• 二、好物业应重视5项管理工作：
• 1、视觉管理：如何站在业主的角度干物业；
• 2、需求管理：服务是满足需求，一定要快；管理是建立秩序，一定要严！
• 3、行为管理：业主的很多坏习惯都是物业培养的！
• 4、纠纷管理：邻里纠纷应该怎么管？
• 5、认知管理：提高物业管理水平，首先要提升你的认知！
• 三、优秀物业经理的5项工作职责及日常工作清单12问；
• 四、优秀物业经理的5个真功夫和3个金标准。

第二部分 物业服务合同与物业服务和管理

• 一、物业服务合同的6个核心问题：
• 1、合同主体问题：
• 谁是甲方？谁有资格当甲方（合同主体多样）？物业公司可以根据政府指导价
• 自主调整收费标准吗？物业公司可以自主降低物业费收费标准吗？
• 2、合同效力问题：
• 交房时物业公司需要和单个业主签合同吗？物业公司与业委会签签订了物业
• 服务合同后，还需要和单个业主签吗？
• 3、合同期限问题：
• 交房前开发商有权终止前期物业服务合同吗？交房后，前期物业服务合未到期或已到期，开发商有权更换物业公司吗？业委会可以提前终止合同吗？
• 4、合同续订问题；
• 5、业主合同义务问题；
• 6、物业公司合同义务问题。
• 二、物业服务收费依据和业主缴费义务；
• 三、物业服务的6个重点问题：
• 1、小区有哪几种性质的停车位？不同性质的停车位有哪些费用？这些费用属
• 于谁（重要）？
• 2、业主购买的地下停车位为啥大都没有产权证？
• 3、开发商用植草砖铺就的规划的停车位，到底属于谁？
• 4、小区公共收益是业主共同共有，还是按份共有？
• 5、小区没有业委会，物业公司该不该开发小区公共收益？公共收益物业公司
• 能不能用、怎么用？
• 6、业主共有收入及费用分摊问题。
• 四、物业公司签订前期物业服务合同应注意的5个主要问题；
• 五、物业服务合同无效，或存在重大瑕疵的9种主要情形。

第三部分 前期介入与承接查验

• 一、前期介入应重点关注和解决的16个问题：
• 1、《物业服务合同》《临时管理规约》备案问题；
• 2、物业收费备案问题；
• 3、组建管理团队问题；
• 4、案场服务问题；
• 5、售楼员培训问题；
• ......
• 16、其他若干重要问题。
• 二、物业承接查验

第四部分 业主入住与装修管理

• 一、交房管理：
• 1、物业公司交房准备的8项重点工作；
• 2、房产公司交房、业主入伙的一般流程；
• 3、物业公司交房管理工作的3个重点；
• 4、物业公司交房管理的4个核心技巧。
• 二、装修管理：
• 1、业主违规装修的主要类型和表现形式；
• 2、装修管理的4个重点工作；
• 3、杜绝业主违规装修的4个核心要点；
• 三、处理业主违规装修的3个基本思路。

第五部分 安全管理与风险规避

• 一、消防安全管理：
• 1、消防控制室（含监控室）的5个管理要点；
• 2、消防设施管理的3项基本要求（引申问题：消防管网冬季排空问题）；
• 3、消防通道仅仅是指小区的道路和楼道吗？
• 4、预防电动车火灾的6项管控措施；
• 5、小区架空层到底能不能停放电动车？
• 6、小区物业如何清理楼道杂物？
• 7、电缆井：一个容易被忽视的火灾发生地；
• 8、预防充电桩火灾的4个管控要点；
• 9、预防外立面保温材料火灾的6项管控措施；
• 10、经典案例分析：物业公司应对火灾事故的5个核心要点；
• 11、物业公司火灾报警的5个重要问题；
• 12、物业公司消防安全管理的4个底线及面临的3个法律风险。
• 二、居住安全管理：
• 1、物业公司安全防范工作的性质和重点；
• 2、高空抛物（坠物）入刑，物业公司需承担法律责任的3种情形及管控要点；
• 3、屋顶消防平台到底应该怎么管？锁，还是不锁？
• 4、水景、游泳池；
• 5、窨井、沟渠；
• 6、污水管堵塞的责任划分和几个实用小技巧；
• 7、住改商管理的5个核心要点。
• 三、电梯安全管理：
• 1、电梯安全管理存在的3个问题；
• 2、什么是电梯安全管理的“五个一工作法”；
• 3、业主被困，物业公司该不该赔偿？
• 4、业主被困，物业公司切勿盲目施救！
• 四、风险管控：
• 1、常见突发事件总的处理原则；
• 2、常见突发事件的处理及管控要点。
• 五、物业公司如何正确履行劝阻、制止、报告职责？

第六部分 物业服务与物业服务品质提升

• 一、业主反感物业公司的8个主要特征；
• 二、业主需要我们提供什么样的服务？
• 1、信用管理的4项核心内容；
• 2、生活环境管理的10项基本要求；
• 3、保证生活秩序的4项工作内容；
• 4、确保小区安全的7项重点工作。
• 三、我们应该怎样为业主服务？
• 1、物业服务的4层含义和3个境界；
• 2、物业服务的4个必须和5项基本要求。

第七部分 物业费与物业费收费管理

• 一、物业费收费依据和业主缴费义务；
• 二、物业公司收费难的7个主要因素；
• 三、业主拒缴物业费的8主要理由、责任界定和责任划分；
• 1、空置房要交物业费吗？
• 2、物业没帮我家里打扫卫生，凭啥室内面积要交费？
• 四、物业公司提高收费率的12个有效途径；
• 五、物业费诉讼时效的4个核心要点；
• 六、对不起，你保存的催费证据可能是个无效证据！

第八部分 物业公司与“撬盘”“守盘”和“保盘”

• 一、问题的提出；
• 二、物业公司“丢盘”的内部因素和外部因素；
• 三、如何应对少数业主“闹业委会”，扬言要“赶走物业”？
• 1、物业公司的“半条命”在谁的手里？
• 2、熟悉法规和程序；
• 3、把握好4个重要环节；
• 4、控制好3个时间节点。
• 四、“保盘”“守盘”的7个经典策略；
• 五、经典案例分析：
• 1、深度还原一场由物管个案引发的差点断送物业公司性命的群发事件（讲失误、讲应对、讲逆转）；
• 2、如何打赢一场制止业主长期停车欠费、乱占车位的攻坚战（讲思路、讲措施、讲方法）？

适合人群

1、物业企业董事长、总经理、部门总监等中高层管理人员；2、物业项目经理、管理处主任、部门经理或主管及有培养前途的优秀员工等；3、企事业单位、学校、医院等从事后勤管理服务工作的负责人及分管领导；4、物业项目核心管理团队、物业公司中层及后备管理干部

师资信息

曹老师 20余年物业管理从业经验；物业管理培训专家；某省房地产业协会评审专家；某省物业协会行业专家；某知名物业服务企业董事长、总经理。曾于万科物业、碧桂园物业任高级管理职务。曹老师从事物业管理20余年，具有深厚的理论功底和丰富的实战经验，熟悉物业服务企业、物业项目全过程管理，其课程内容注重实际，课程设置深浅相宜，案例分析引人入胜，讲授内容及效果得到学员的普遍肯定，课程满意度达到98%以上。

课程咨询与报名

了解本期课程安排、师资及报名事项，请联系新中华学习网：400-061-6586，也可使用本页下方的报名咨询表。具体开课安排以正式通知为准。

温馨提示：本文内容根据课程内容整理，各模块实际讲授内容由授课老师根据学员情况灵活调整，最终以课堂授课为准。