课程定位

以购物中心经营数据与测算工具迭代招商营运能力。

学习收获

• 1、聚焦存量时代，利用算法技术提升招商精准度与运营效率，实现差异化优势
• 2、涵盖租赁策略、市场定价、租户评估等实战内容，通过案例与演练强化实操能力
• 3、提供盈亏平衡点测算、租金分析模型等工具，以数据支撑租赁谈判、续约涨租及资产改良决策
• 4、从租户评估、销售目标定制到大促优化，实现租户全生命周期精细化运营
• 5、结合客流、销售、车位、会员等多维度指标，全面优化购物中心运营效率

课程模块

为便于提前了解学习内容，以下为简版，具体以现场授课内容为准

• 导入：存量时代特点
• 一、需求变化
• 二、商圈增多
• 三、产品非标
• 四、运营智能

第一章 固租/抽成/取高租赁策略的算法和实战要点是什么？

• 一、固租
• 二、抽成
• 三、两者取高
• 【演练1：计算促销补贴投资回报率Coupon ROI】

第二章 从商场的实力地位出发，市场租金定价如何测算？

• 一、市场租金VS成本租金
• 二、市场租金定价方法——比较网格法
• 三、商铺租金分解
• 【演练2：用比较网格表测算市场租金】

第三章 用来评估意向租户的承租能力或欠租/掉铺预警，以提升收租率和出租率的租户盈亏/现金流平衡点如何测算？

• 一、盈亏平衡点
• 1、盈亏平衡点算法
• 2、盈亏平衡点使用场景
• 盈亏平衡点适用于所有业态
• 签约前：用来评估意向租户的承租能力，提升收租率
• 开业后：用来欠租预警，提升收租率
• 用来评估租户盈利用力，提升涨租率
• 3、租户利润和投资回报期测算方法
• 二、现金流平衡点
• 1、现金流平衡点算法
• 2、现金流平衡点使用场景
• 开业后：用来评估掉铺风险，进行掉铺预警，增加招商储备期，提升出租率
• 【演练3：盈亏/现金流平衡点测算表】

第四章 租赁谈判实战中，更优的取高商务条件如何测算和权衡？

• 一、处于不同发展阶段的商场，对固租和扣点两个商务条件，孰高孰低，如何权衡？
• 1、两者取高收益最大、风险最小，是强者的游戏
• 2、从若变强的过程中，需遵守一般性市场交易规则。
• 3、过渡期、培育期、发展期、成熟期，固租和扣点的权衡原则。
• 二、当商场从固租向取高逐步转型时，是一刀切？还是有先有后？何为先？何为后？
• 1、按商铺价值区分先后顺序
• 2、按销售业绩区分先后顺序
• 三、在满足底租的前提下，如何通过测算争取到更好的取高商务条件？
• 【演练4：取高商务条件测算表】

第五章 如何用合理的算法，获取更高的续约涨租率？

• 平台商凭借增强的销售能力从内容商那里获取应得的“分润比例”，用租售比测算固租续约涨租率
• 【演练5：固租续约涨租率计算表】

第六章 如何量身定制租户的年度销售目标？

• 一、用一把尺子、五个刻度精准识别租户经营状态
• 二、量身定制下阶段租户销售目标
• 三、五步建立真目标
• 【演练6：租户年度销售目标计算表】

第七章 为提高Coupon ROI，如何精算零售品牌大促月销售目标？

• 一、商场给与补贴的租户大促月销售目标测算方法
• 二、对赌协议怎么签？
• 三、券支付占比与促销效果、商场补贴、销售业绩的关系？
• 四、促销补贴扣点与什么相关？受什么影响？
• 五、挑战销售目标如何测算？
• 【演练7：大促月租户销售目标测算表】

第八章 如何用租金分析模型优选参与大促的品牌？

• 补贴预算有限，用租金分析模型“抓大放小”，锁定租金贡献更高的租户
• 第一步：找到租金分析模型的关键变量
• 第二步：设计租金分析模型，计算租户的租金贡献综合得分
• 第三步：编制《租金和零售额综合排名分析表》，导入租户概况、近期销售额、租金等，得出租户星级
• 第四步：锁定参与大促的重点租户，制定重点租户经营策略
• 【演练8：用租金分析模型优选参与大促的品牌】

第九章 资产改良投入是否划算，如何评估测算？

• 一、资产估值算法
• 二、资产改良投入VS营业费用
• 三、了解业主目标
• 四、资产改良申报/审批流程
• 【演练9：资产改良可行性测算】

第十章 经营分析关键指标和使用场景

• 1、用客流增长率和销售增长率的关系，衡量流量变现效率
• 2、重视车位周转率，争取远端优质客流的获客最大化
• 3、提高会员积分兑换率，增加会员活跃度【案例】
• 4、用渗透率和贡献度分析核心客群来源地，确定营销渠道和促销手段
• 5、用四象限法+销售排名，评价租户销售表现，采取不同策略【案例】

【Q&A】

• 1、固租/抽成/取高租赁策略的算法和实战要点是什么？——3个租金算法
• 2、从商场的实力地位出发，市场租金定价如何测算？——比较网格法
• 3、用来评估意向租户的承租能力或欠租/掉铺预警，以提升收租率和出租率的租4、户盈亏/现金流平衡点如何测算？——盈亏/现金流平衡点测算表
• 5、租赁谈判实战中，更优的取高商务条件如何测算和权衡？——租户盈利和投资回报测算表
• 6、如何用合理的算法，获取更高的续约涨租率？——用租售比推算涨租率
• 7、如何量身定制租户的年度销售目标？——一把尺子，五个刻度和一个测算表
• 8、为提高Coupon ROI，如何精算零售品牌大促月销售目标？——促销补贴挂钩销售目标
• 9、如何用租金分析模型优选参与大促的品牌？——租金分析模型筛选法
• 资产改良投入是否划算，如何评估测算？——资产估值算法

适合人群

1、处于发展期、成熟期的购物中心，商业管理公司中高层；2、强烈建议营运、推广、客户关系、信息部团队一起学习；3、其他对此话题感兴趣的招商、物管等同学

师资信息

【金牌讲师】
杜老师：
CCIM国际注册商业房地产投资师（认证机构：国际注册商业房地产投资师协会，资格证编号：NO：23419）
CPM国际注册资产管理师（认证机构：IREM国际资产管理协会，资格证编号NO：25977）
FMP国际注册设施管理师（中级））（认证机构：美国IFMA国际注册设施管理协会，资格证编号NO：34820）
擅长购物中心的精准定位、招商调整、深度运营、营企联动等实战训练课程和咨询顾问。
香港瑞安新天地、宜家荟聚、新加坡凯德、万科印力、招商蛇口、大悦城、百联集团、王府井集团、武商集团、银泰商置、华侨城、粤海集团、深业集团、银座集团等标杆企业商业地产课程授课导师
30年商业经验（奢侈品/潮流百货19年，购物中心7年，商业地产培训师6年），其中20多年高管经验。
原万达商管集团区域总经理（2011-2015连续5年万达全国优秀总经理）
《万达集团商业管理丛书》编委之一（清华大学出版社）

课程咨询与报名

了解本期课程安排、师资及报名事项，请联系新中华学习网：400-061-6586，也可使用本页下方的报名咨询表。具体开课安排以正式通知为准。

温馨提示：本文内容根据课程内容整理，各模块实际讲授内容由授课老师根据学员情况灵活调整，最终以课堂授课为准。