课程定位

面向房地产中高层管理者，以一天课堂与一天项目考察连接社区和街区商业的拿地选址、定位规划及招商运营。

课程特色

• 课程安排一天培训（7小时）与一天社区型商业深度游学，内容覆盖拿地选址、定位规划、招商运营及后期销售，结合20余个实操案例。
• 苏州考察项目包括双塔市集、淮海街、湖东永旺、方洲邻里、水坊路邻里、双湖邻里和山塘街；平江路步行街、苏州中心为备选项目，导师全程带队讲解交流。

课程模块

一、商业与地产大趋势

• 1、 商业地产的现状与机会点。
• 2、 购物中心增速过快、招商困难。
• 3、 商业同质化严重、存量巨大。
• 4、 社区商业主题化避其锋芒。
• 5、 社区商业定位逻辑与理论。
• 6、 社区型商业与区域型购物中心的区别与联系。
• 7、 操盘问题点：
• 缺乏前期定位。
• 设计存在缺陷：动线差、结构差。
• 销售与招商之间的矛盾。
• 停车位对业绩增长的限制。

二、社区商业项目定位逻辑

• 1、 先明确盈利模式，后有商业定位。
• 2、 商业定位基本理论和法则。
• 三个需求理论：发现需求、满足需求、超越需求。
• 三“机”论：发动机、催化剂、取款机。
• 商业定位的业态配比依据。
• 社区商业的发展方向：生活中心、社交中心、休闲中心。
• 商业地产五有社区：
• 有趌的灵魂（有内容）。
• 好看的皮囊（有颜值）。
• Good Idea（有创意）。
• 有人气（有活劢）。
• 有服务（有社区公益）。
• 社区商业案例：上海瑞虹天地月亮湾。
• 社区商业与区域型购物中心的区别。

三、商业项目的前期研究

• 1、 购物中心出路：主题化。
• 文创文旅主题街：无锡拈花湾。
• 儿童主题街区：铜陵旪光街。
• 餐饮娱乐街：苏州淮海街。
• 运劢主题商业：南通市海门狮山广场。

四、社区商业的招商策略

• 1、 主力店与次主力店的招商：定制化需求。
• 2、 非连锁商户的培育之道：切忌饮鸩止渴。
• 3、 招商过程把控：面子工程不可松懈。
• 4、 招商和运营的衔接。
• 5、 要带节奏，防止被带节奏。

五、社区商业的运营法则

• 1、 运营筹备期：运营团队建设、运营成本、商户装修管理、筹备期营销推广。
• 2、 运营培育期：搭建舞台、持续暖场，商家联动。
• 3、 运营调整与招补商：经营分析与辅导，业绩监测与分析。
• 4、 开源与节流：提高租金收缴率。
• 5、 客流是核心、销售是王道、线上线下融合。

六、社区型商业项目设计技巧

• 1、 盈利模式影响设计。
• 持有VS销售。
• 2、 现金流需求：谁才是现金流产品？
• 商铺：高利润，但资金回笼慢。
• 公寓：利润低，但资金回笼快。
• 商业和营销定位对设计的影响。
• 产品价值大小对比。
• 档次定位：不同的营销定位，不同的设计方案。
• 面积大小：根据市场划分销售铺位。
• 兼顾开发与运营：容积率与建筑密度。
• 水平动线与垂直动线。
• 层高与功能。
• 产品设计细节。
• 底商中电梯的重要性。
• 不同楼层的划分。
• 保留高价值主街。
• 可分可合：铺位、入口、机电。

七、社区商业销售解析与经典案例借鉴

• 1、 改造重生：西安大悦城。
• 2、 创新先驱：天津大悦城。
• 3、 屌丝可逆袭：永旺梦乐城。
• 4、 社区商业：苏州双湖广场。
• 5、 小体量大文章：长沙文和友、开封小宋城。

【标杆考察】

• 第二天深度游学考察： 苏州双塔市集、淮海街、湖东永旺、方洲邻里、水坊路邻里、双湖邻里、山塘街（备选：平江路步行街、苏州中心）。
• 特邀授课专家与商业项目策划导师，全程带队交流讲解，让您带着疑问来，拿着方法回。
• 苏州社区型商业项目参访与亮点解析：业态配比、品牌组合、动线设计等。
• 与商业运营公司进行交流，学习其管理运营模式，为公司商业项目建设提供参考。
• 考察项目一：双塔市集（老菜场改造升级新型菜场）。
• 考察项目二：淮海街（底商改造升级日式风情美食街）。
• 考察项目三：苏州湖东永旺（郊区购物中心典范）。
• 考察项目四：苏州方洲邻里中心（早期邻里中心典范）。
• 考察项目五：苏州水坊路邻里中心（新型邻里中心）。
• 考察项目六：苏州双湖邻里中心（经营情况研讨）。
• 考察项目七：苏州山塘街（旅游商业街典范）。
• 备选考察项目：苏州平江路（有调性的文化商业街）。
• 备选考察项目：苏州中心（苏州商业地标项目）。

适合人群

房地产企业总裁、总经理、副总经理、项目总、营销总、运营总、招商总、销售总等中高层管理者。

师资信息

顾老师
现任标杆地产集团商业总经理、原绿城商管副总经理、集团商业高管、操盘项目超过50个。
中国商业地产实操派导师，具有16年商业地产实战经验，曾在华润置地、金地集团、绿城商管等多个标杆房地产集团任职，积累了丰富的商业地产开发、运营经验。曾为万科集团、苏宁集团、绿地集团、金科置业、金地集团、吉宝置业、中航里程、合景泰富、中铁置业集团、越秀地产、宝龙商业、印力商业、圆融商业集团等多家知名房企几十个商业项目提供商业定位、开发建议及商业地产培训咨询服务，在商业地产行业内享有很高的知名度。
长期商业项目整体开发的战略研究，擅长商业定位与建筑平面前瞻性融合，提高商业定位的可落地性，使商业建筑具备长期运营及调整的灵活性，大大增加了商业物业的竞争力和价值。

课程咨询与报名

了解本期课程安排、师资及报名事项，请联系新中华学习网：400-061-6586，也可使用本页下方的报名咨询表。具体开课安排以正式通知为准。

温馨提示：本文内容根据课程内容整理，各模块实际讲授内容由授课老师根据学员情况灵活调整，最终以课堂授课为准。