课程定位

面向房地产经营与财税管理人员，以及税务、会计和财务咨询相关人员，以开发项目全过程核算为主线，梳理成本对象、归集分摊、收入确认及涉税风险问题。

学习收获

• 学习开发产品分类与成本核算方法、共同和间接成本分配技巧，理解开发产品成本核算。
• 学习收入确认原则方法、项目完工标准与预售账款结转时限，理解应纳税所得额及所得税额计算。
• 了解房地产行业税收检查重点及应对策略。

课程特色

• 以成本划分、归集和扣除三原则贯通开发全流程，结合四种成本分配方法、数十项账务处理技巧与案例，比较会计成本和计税成本。
• 结合十种土地取得方式、分期建设、商业住宅地下车库分拆、预提间接费用，以及甲供材税务风险与虚开建筑发票检查专题，讨论核算与风险应对。

课程模块

第一部分：房地产开发成本会计核算与税收政策协调

• 一、房地产项目成本核算三大原则
• 1．成本划分三项原则
• 2．成本归集原则（制造成本法与完全成本法对比分析）
• 3．成本扣除原则：计税成本中的无票成本与预提成本
• 二、房地产土地的取得及成本分析
• 1．以招、拍、挂方式取得土地成本的确定
• 2．以分立方式取得土地成本的确定
• 3．以购买股权方式取得土地成本的确定
• 4．以合并方式取得土地成本的确定
• 5．以拆迁安置方式取得土地成本的确定
• 6．以划拨方式取得土地成本的确定
• 7．以接受投资方式取得土地成本的确定
• 8．以置换方式取得土地成本的确定
• 9．以合作建房方式取得土地成本的确定
• 10．以路换地方式取得土地成本的确定
• 三、房地产开发项目建设阶段的成本核算
• 1．四种成本分配方法的运用
• ⑴ 占地面积法
• ⑵ 建筑面积法
• ⑶ 直接成本法
• ⑷ 预算造价法
• 2．基础设施、公共配套成本在项目分期开发建设中的预提与分摊方法
• 3．商业地产与普通住宅的成本分拆技巧
• ⑴ 成本核算与总体规划相结合：合理安排成本结构，细腻实施成本核算
• ⑵ 兼顾汇算清缴与土地增值税清算的双重成本分拆技巧
• ⑶ 地下室及车库成本的分拆技巧
• ⑷ 商业地产、普通住宅、地下室、车库成本分拆典型案例
• 4．房地产项目成本核算与分拆的账务指引
• ⑴ 房地产项目成本分拆会计处理技巧
• ① 前期工程费的税务处理
• ② 建筑成本的税务处理，甲供材有什么税务风险？税务机关是怎样检查虚开建筑发票的
• ③ 基础设施建设费的税务处理
• ④ 公共配套设施费的税务处理
• ⑤ 开发间接费用的税务处理
• ⑵ 房地产项目成本核算账务指引
• 四、房地产企业期间费用的处理原则与操作技巧
• 1．期间配比原则的运用技巧
• 2．费用限额扣除的操作技巧
• ⑴ 浮动利率在什么情况下才可以税前扣除
• ⑵ 集团公司统一贷款，所属企业申请使用属于关联企业之间的借款吗
• ⑶ 关联企业之间不需要归还利息的借款需要纳税调整吗
• ⑷ 向银行借款时作为利息外费用的顾问费是否能够税前列支？土地增值可以加计扣除吗
• ⑸ 个人股东以资产抵押形式由个人向银行贷款，所贷款项交由企业使用，应支付的利息由企业全额付给银行，企业这样的利息可以税前扣除吗
• 3．费用转化处理技巧：期间费用与开发间接费的转化技巧

第二部分：房地产企业项目成本核算控制策略与扣除操作实务

• 一、房地产业成本项目构成及成本规划
• 1．房地产业成本项目构成
• 2．如何合理确定成本对象
• 3．土地闲置成本的处理技巧
• 4．房地产成本费用计划与控制
• 二、房地产成本核算操作实务
• 1．开发产品会计成本与计税成本的差异
• 2．土地开发成本的核算程序
• 3．配套设施开发成本的会计处理技巧
• 4．预提费用的会计处理技巧
• 5．开发间接费用的会计处理技巧
• 6．成本对象报废或毁损的处理
• 三、房地产成本规划及税前扣除的节税要点
• 1．成本扣除的政策与基本要求
• 2．成本扣除的策略与操作实务
• 3．设备选择甲购还是乙购
• 4．材料选择甲供还是乙供
• 5．项目成本核算方法与节税技巧

第三部分：专家现场预留时间与学员互动交流，解答学员疑难问题。

• 第三部分：专家现场预留时间与学员互动交流，解答学员疑难问题。

适合人群

房地产企业领导、主管财税领导、财务总监、财务经理和财务人员，以及税务或会计事务所、财务咨询公司人员。

师资信息

李老师：中国注册税务师、中国注册会计师；东北大学经济学博士，工程学硕士，某省地税官员，扬州税务专修学院客座教授，注册会计师考试命题人之一，众多大型房地产企业纳税顾问。多次代表国家税务总局查办各类案件，具有良好的税收法律素养：多次主持税务听证案件，三次代表税务机关应诉并胜诉。知晓企业稽查后法律救济措施的运用。擅长讲授注册会计师考前培训,房地产开发及建筑安装行业财税培训，税收政策解析，税法与会计差异分析等课程。其授课以实用性著称，授课态度求真务实、案例源于实战、翔实精巧，并因此受到参加培训的财税学员一致好评。

课程咨询与报名

了解本期课程安排、师资及报名事项，请联系新中华学习网：400-061-6586，也可使用本页下方的报名咨询表。具体开课安排以正式通知为准。

温馨提示：本文内容根据课程内容整理，各模块实际讲授内容由授课老师根据学员情况灵活调整，最终以课堂授课为准。