课程定位

面向商业开发及运营项目负责人、招商营销与设计管理者，从开发商视角联系定性定量、市调结果和建筑规划，结合自带方案开展案例讨论。

学习收获

• 从开发商角度分析商业项目定位、规划、设计的难点要点，以及它们与招商经营管理的相互关系。

课程特色

• 第一天围绕市调、定位，第二天围绕规划设计；以实案和一线经验联系开发流程，可带项目方案参与定位、规划及招商策略讨论。
• 市调包含城市经济人口、消费、供需、竞争和租售，定位联系定性定量、十项定位、六个依据及直接推导、风险分析和案例借鉴三方法。
• 通过上海正大广场五年亏损后调整、环贸IAPM、西溪湿地印象城、西郊百联及苏州新城和方洲邻里中心案例，讨论八种购物中心、八大业态、六设计要点与六综合体要素。

课程模块

一、商业地产项目的市调内容

• （一）商业地产项目的市调目的
• 1.了解城市的经济发展状况与人口特征
• 2.了解当地市民的消费力水平与消费特征
• 3.了解商业市场的发展阶段与供求关系
• 4.了解商业市场的竞争态势
• 5.了解商用物业的租售价格
• （二）商业地产项目的市调内容
• 1.商圈调查内容
• 2.重点商业项目调查内容
• 3.竞争性商业项目调查内容
• （三）商业地产项目的市调方法与结果
• 1.市调方法
• 2.市调结果
• （1）根据市调研究结果得到城市商业发展阶段
• （2）根据市调研究结果得到项目的竞争空间
• （3）根据市调研究结果得到本项目的商铺售价与租金

二、商业地产项目的定位内容依据与方法

• 导言：
• 商业项目的准确定位是开发项目成功的基础之一。
• 上海正大广场定位案例--商业项目定位错误亏损5年，调整定位扭亏为盈
• 城市综合体与购物中心的内容
• 1、城市综合体是什么？
• 2、城市综合体各产品之间的相互关系
• 3、购物中心的功能
• 4、购物中心的分类（八种）、购物中心的八大业态组合
• 5、购物中心、百货、超市的平面动线结构的区别
• （一）商业地产项目定位的内容
• 商业定位的前提：“定性” + “定量”=“功能定位”
• 第一：商业地产项目的定性定量（定性决定功能）
• 第二：产品组合定位
• 第三：建筑设计定位
• 第四：经营主题定位（定位依据：商圈性质、商业类别/功能、消费客群等）
• 第五：经营功能定位（定位依据：商圈性质、开发模式、项目类别、消费客群等）
• 第六：消费客群定位（定位依据：消费者是谁？是决定定位的重要依据之一）
• 第七：经营档次定位（定位依据：消费需求、消费能力、物业硬件等）
• 第八：功能分区定位（定位依据：道路等级、平面结构、主动线、主次入口）
• 第九：业态业种配比定位（定位依据：商圈性质/类别、规模面积、楼层数）
• 第十：产品售价与租金定位（定位依据：当地租售价、投资客群、消费力）
• （二）商业地产项目定位的依据
• 第一：城市等级
• 第二：城市经济发展水平
• 第三：城市人口规模
• 第四：城市商业消费水平
• 第五：城市商业格局与竞争态势
• 第六：项目交通条件
• （三）商业地产项目的定位方法
• 1.直接推导法
• 2.风险分析法
• 3.案例借鉴法

三、商业地产项目定位的典型案例解析

• （一）都市型购物中心案例解析
• 1.上海环贸IAPM案例
• （二）区域型购物中心案例解析
• 1.杭州西溪湿地印象城案例
• （三）社区型购物中心案例解析
• 1.上海西郊百联
• （四）邻里中心案例案例解析
• 1.苏州新城邻里中心案例
• 2.苏州方洲邻里中心案例

第一部分：中外商业地产项目开发的先进设计理念

• （一）商业建筑体设计的商业元素
• （二）商业综合体的城市功能融合（商业是人们活动的第三空间）
• （三）做好商业项目建筑设计的六大要点
• 1、商业项目的外观形态设计
• 2、商业项目的平面结构设计
• 3、商业项目的建筑动线设计
• 4、商业项目的中庭功能设计
• 5、商业项目的人性化设计
• 6、商业项目的城市功能融合设计

第二部分：商业项目建筑设计中的常见问题（案例解析）

• （一）先搞建设后做定位
• （二）用住宅思路做商业
• （三）商业定性混淆，经营价值丧失
• （四）产品排布错误，影响经营效果
• （五）物业/经营功能错位，商业价值降低
• （六）不符合商家要求，影响招商的实施
• （七）建筑配套不完善，影响客流导入
• （八）产权开发模式造成的弊端

第三部分：现代化的综合体建筑设计要素（案例解析）

• （一）外立面要现代且有商业元素
• （二）平面结构要合理（长方形为宜）
• （三）动线要顺畅（立体交叉）
• （四）空间视觉无障碍（中庭、中廊无柱）
• （五）中庭的见天采光与遮阳
• （六）人性化设计（舒适度高）

适合人群

在开发或运营商业项目的集团中心和项目负责人、副总、营销、运营、招商、设计及策划管理者；商业经营机构、商业地产管理服务、策划营销机构及相关专业人士。

师资信息

陈老师。
北京大学、清华大学、上海交大、上海同济大学、浙江大学、武汉科大、重庆大学客座教授原全国第一家商业上市公司豫园商城首届董事会的董事，豫园商场股份有限公司副总经理，让豫园商城悦宾商都止亏为盈，被誉为“扭亏专家”，30年商业经营及管理，17年商业地产咨询策划经历，全国性主流专业媒体上发表过大量学术论文，出版过三本商业地产的专著《商业地产项目定位与建筑设计》、《商业地产主力店选址标准及场所建筑要求》、《境内外商业地产经典30案》。
上海市商业地产评委会特聘专家、中国房地产商学院联的十大名师、上海电视台第一财经频道《决战商场》栏目最佳观察员，应邀赴新加坡、日本、泰国、香港、马来西亚、台湾等地开展商业考察，实践涉及市场需求、经营功能定位及建筑规划设计指导。

课程咨询与报名

了解本期课程安排、师资及报名事项，请联系新中华学习网：400-061-6586，也可使用本页下方的报名咨询表。具体开课安排以正式通知为准。

温馨提示：本文内容根据课程内容整理，各模块实际讲授内容由授课老师根据学员情况灵活调整，最终以课堂授课为准。