课程定位

面向房地产企业负责人、财务及办税人员，从项目整体规划和分阶段管理学习涉税分析。课程保留营业税及营改增等历史案例背景，讨论土地、开发成本、销售和清算的处理条件，不将旧案例当作当期法律结论或降税保证。

学习收获

• 学习按开发项目整体规划、分阶段落实的税务分析思路，结合各阶段税种、风险防控及核算案例，规范纳税行为并识别税务规划的适用条件。

课程特色

• 五部分连接土地、规划、建设、销售和特殊业务，逐环节比较交易、票据、核算与税务风险。
• 以投资、股权、土地、抵债、合作代理开发及借款费用为场景，分析成本归属、费用化资本化和不同税种差异。
• 结合历史营业税、营改增、土地增值税清算及企业所得税案例讨论条件与争议，联系赠品、广告宣传招待费用和销售子公司安排。

课程模块

一、取得土地环节的税收风险控制与规划

• 1．历史案例：招挂拍土地合同条款、土地使用税及票据处理中的营业税、土地增值税适用条件与风险。
• 2．土地返还款、减免款的税务处理及交易安排风险案例。
• 3．接受投资取得土地的税务处理、合作安排与筹划适用风险。
• 4．股权与土地使用权收购方式比较、交易转换风险及烂尾楼在建项目案例。
• 5．受让熟地与受让生地，税收处理都有哪些差别？纳税人该如何选择？除了税收风险之外，还有其他风险吗？
• 6．拆迁补偿安置票据规范、成本核算及相关风险。
• 7．抵偿债务取得土地使用权的税务处理、适用条件与额外税负风险。
• 8．土地取得成本核算、税收政策适用和税负影响。
• 9．征用耕地开发的税款处理及耕地占用税、土地使用税重复计税问题辨析。
• 10．土地使用权取得后的纳税义务起止、适用条件与土地使用税处理。

二、规划设计阶段的税收风险控制与规划

• 1．产品开发类型的选择，是关注税收负担水平？还是关注企业的销售？
• 2．分期开发还是合并开发？即使再艰难，也必须作出艰难的选择，因为其中收获的不仅仅是税收。
• 3．合作开发还是代理建房？主流的观点都怎样？比较与选择恐怕没有那么简单。
• 4．紧缩调控政策下，如何做好开发资金的规划？是借款还是接受投资？
• 5．自行开发与委托开发，考虑的并不只是税收负担问题，更应当关注企业的利润与价值。
• 6．委托境外设计单位进行规划设计，支付的设计费是否应当在我国境内纳税？房地产企业承担什么税收责任？
• 7．规划设计费用是费用化处理还是资本化处理？两种不同的处理会引发怎样的税收风险？

三、开发建设阶段的税收风险控制与规划

• 1．怎样正确划分开发产品的成本核算对象？怎样划分开发成品的成本项目？每个成本项目所包括的具体内容是什么？
• 2．共同成本、间接成本怎样进行分配？土地增值税与企业所得税间的差别是什么？如果才能避免混淆？
• 3．税收对售楼部及类似资产的处理是如何规定的？
• 4．人防工程、有产权及无产权地下车库的税务处理差异与风险。
• 5．历史营业税案例：开发材料与建筑施工方的税务、合同责任及风险辨析。
• 6．甲供材料与设备的 发票处理 技巧有哪些？采购建材设备的的增值税发票可否计入开发成本？
• 7．房地产企业为开发项目发生的借款费用怎样核算？计算企业所得税和土地增值税对借款费用的处理有何差异？
• 8．向股东或其他自然人借款利息是否都可扣除？
• 9．资本化的借款费用与计入损益的借款费用怎样区分？如何提供“金融企业同期同类借款利率情况说明”？
• 10．集团统借统还利息支出的税务处理及重复征税问题。
• 11．营业税改增值税时期房地产开发企业准备工作的历史案例。
• 12．工资薪金与劳务报酬分类、支出扣除条件及企业员工税负影响。

四、销售阶段的税收风险控制与规划

• 1．向特定用户销售商品房的土地增值税处理、利益安排与合规风险案例。
• 2．转让土地使用权向转让股权转变，这种主流的纳税筹划观点可行吗？如果不可行，那么该怎样处理？
• 3．代收费用该如何进行统筹考虑？其中的筹划风险都包括了哪些？
• 4．房地产开发企业是选择核定征收还是选择查账征收？能不能选择？
• 5．历史营业税、企业所得税与土地增值税案例中销售收入确认时间和计量差异。
• 6．哪些业务属于视同销售？不同的税种在视同销售计量上有什么差别？
• 7．房地产销售赠品涉及税种、处理条件及风险案例。
• 8．哪些情况下需要进行土地增值税清算？如果没有接到税务机关的通知，是否就不需要进行清算？
• 9．设立独立的销售子公司进行土地增值税纳税筹划是否可行？其中都存在怎样原纳税风险？如果考虑企业所得税，又是否可行呢？
• 10．都有税前项目，土地增值税与企业所得税内容上有什么区别？纳税人需要注意什么细节？
• 11．销售环节发生的广告费、业务宣传费、业务招待费如何实现税前扣除？需要注意防控哪些错误？
• 12．企业是先销售后再装璜还是装璜后再销售？其中有没有规律可循？

五、特殊业务的风险控制与税务规划及现场解答

• 五、特殊业务的风险控制与税务规划及现场解答。

适合人群

房地产企业总经理、副总经理、财务总监、财务部经理、会计及办税人员。

师资信息

胡老师。
法律硕士、经济师、注册税务师。现为中国淘税网首席指导专家、中国税网特约专家；中国纳税答疑网答疑专家；北京财税研究院特约教授；中国纳税筹划师授课专家、中国税务咨询师考试指导专家、税务会计师考试指导老师，江苏地税个人所得税专家库成员，中财讯专家队成员。在业界享有“财税百事通”称号。
在《财政研究》、《经济研究参考》、《经济学消息报》、《中国税务》、《经济法论丛》、《涉外税务》、《财会通讯》、《财会研究》、《税务与经济》等报刊发表财税论文百余篇，发表包括纳税筹划在内的实务类文章五百余篇，有多篇文章被中国人民大学报刊复印资料全文转载；出版有《新纳税申报表填报》、《个人所得税法解读》、《企业所得税汇算清缴手册》、《纳税评估模型与案例》等。
先后在北京、上海、厦门、广州、深圳、南京、郑州、沈阳、济南、南昌、贵阳、福州、厦门、兰州、合肥、温州、苏州40多个城市等地举办过讲座与培训。

课程咨询与报名

了解本期课程安排、师资及报名事项，请联系新中华学习网：400-061-6586，也可使用本页下方的报名咨询表。具体开课安排以正式通知为准。

温馨提示：本文内容根据课程内容整理，各模块实际讲授内容由授课老师根据学员情况灵活调整，最终以课堂授课为准。