课程定位

面向房地产经营、财务、成本、投资资金及营销客服管理岗位，沿并购重组税务与回款管理两条线展开。课程通过税种案例、按揭痛点、应收账款和资金核拨讨论业务风险，历史政策不直接视为当期适用或融资回款保证。

学习收获

• 了解销售回款前提及促进客户回款的方法。
• 学习回款牵引与对内对外约束机制的建立。
• 从营销和财务不同角度理解销售回款中的痛点。
• 了解销售回款的创新放款形式与适用风险。
• 学习预售监管资金核拨的方法及创新形式。

课程特色

• 两部分完整比较房企重组所得税、增值税、土地增值税、契税、印花税和个税，并联系回款九项管理主题。
• 围绕母子公司等合并、在建工程、地下车位、非货币资产及股权转让，分析税务处理条件和案例。
• 结合按揭、置合贷款、商业物业、车位、银行协议、预售监管资金与精细化管理，讨论资金来源和回款协作。

课程模块

房地产企业并购重组税收实务

• 房地产企业并购重组税收实务。

一. 房地产企业重组企业所得税

• 1.合并
• 1）合并主导方及重组日
• 2）重组各方涉及的税务状况及财务状况变化
• 3）税收优惠承继
• 4）合并的方式:（1）母公司合并全资子公司 （2）母公司合并非全资子公司
• （3）子公司合并子公司（4）全资子公司合并母公司（5）非关联公司之间合并
• 5）问题:企业合并中小股东企业所得税如何处理？
• 2.分立
• 1)股权支付及亏损弥补
• 2)重组交易的实质结果
• 3.投资
• 4.划转
• 1）100%直接控制的母子公司之间
• 2）受同一或相同多家母公司100%直接控制的子公司之间
• 3）案例分析：划入方取得被划转资产，按原账面净值计算折旧扣除的政策适用条件。

二．房企重组增值税

• 1.一并转让
• 1）合并、分立、出售、置换等方式
• 2）涉及的不动产、土地使用权转让行为
• 2.留抵税额
• 3.在建工程转让
• 4.无产权地下车位转让
• 5.不动产对外投资:包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股以及抵债等各种形式取得的不动产。
• 6.划转:土地受让人变更为项目公司
• 思考问题：
• 1）企业分立，原企业注销，原企业留抵的进项税能否转入新分立的企业继续抵扣？
• 2）企业分立，原企业不注销，原企业留抵的进项税能否转入新分立的企业继续抵扣？
• 3）企业合并、分立是否需要开具增值税发票？
• 4）房地产企业未开发项目的土地成本如何在新的项目公司抵减增值税？

三．房企重组土地增值税

• 1.政策适用（以投资为例）
• 2.投资主体不变
• 3.股权转让的土地增值税
• 4.在建工程整体转让的土地增值税
• 环节一：转让方在处置未竣工项目环节；
• 环节二：购买方后续开发未竣工项目再转让环节；
• 1）购买方对未竣工项目进行了完全的拆除
• 2）购买方对未竣工项目进行了重新规划设计等实质性改动
• 3）购买方在未竣工项目的基础上进行开发
• 5.重组后再转让的土地增值税处理
• 6.合并分立
• 7.划转

四. 房企重组契税

• 1.整体改制
• 2.公司合并
• 3.公司分立
• 4.划转：同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转；
• 5.投资案例：母公司以土地、房屋向全资子公司增资视同划转的适用条件与风险。

五. 房企重组印花税

• 1.政策适用
• 2.资金账簿的印花税
• 3.合并分立的印花税
• 4.产权转移书据的印花税

六. 房企重组 个人所得税

• 1.按股权转让征税
• 2.按先收回再投资两个环节征税
• 3.《关于个人非货币性资产投资有关个人所得税政策的通知》

市场下行期房企回款管理

• 市场下行期房企回款管理。

一、政策变化对房地产行业的影响

• 房地产融资政策案例研判

二.房地产行业面临的资金问题

• 1. 资金对房地产行业的重要性（分业态阐述）
• 2. 房地产公司主要资金来源及面临的问题
• 3. 房地产销售市场疲软，按揭回款雪上加霜

三.房地产如何解决资金问题（开源）

• 1. 拓宽筹资渠道，缓解资金困难
• 2. 加强销售回款，持续输入现金流
• 3. 打好基础功，对接资本市场

四.促进客户回款的方法

• 1.销售回款的前提:有质量的销售服务
• 2.案例分析:销售与回款的取舍
• 3.案例思考:销售回款的意义
• 4.销售回款的基石:解决客户按揭痛点

五.销售回款保障的建立

• 1.回款体系建立:牵引及约束机制
• 2.营销与财务在销售回款中存在的痛点
• 3.如何换位思考，在合作中解决双方痛点
• 4.案例分析-应收账款构成分析及解决思路

六.销售回款的创新放款形式及案例分析

• 1.置合贷款的创新形式
• 2.大型商业物业回款策略
• 3.车位贷款的创新形式
• 4.精细化管理提高回款效率

七.银企合作的建立与管理

• 1.案例分析-按揭合作协议要点
• 2.战略合作关系建立
• 3.银行工作效率管控
• 4.按揭放款规模争取

八.预售监管资金核拨的方法及创新形式

• 1.预售监管资金核拨概述
• 2.预售监管资金核拨创新措施及案例分享
• 3.预售监管资金核拨工作思路及方法

九.房地产如何从管理要效益（节流）

• 1. 规范内部管理，形成良好机制
• 2. 树立全员资金意识，发挥销售主观能动性
• 3. 房地产企业转型初步探讨

适合人群

房地产公司中高层及项目、营销、工程和部门负责人；运营、财务、成本、造价、合同等职能管理人员；总会计师、财务及投资总监、资金经理、会计师和营销、客服主管经理。

师资信息

师资信息包括王老师、张老师和蔡老师，具体授课以当期正式通知为准，不代表共同授课。
王老师：
特级注册税务师(首批) ,注册造价师，资产评估师。 湖北省税务局税务行政复议委员会专家委员，毕业于中南财经政法大学，多年致力于为房地产企业提供深度税务咨询服务，为汉阳市政集团、武汉城投、当代集团等多家地产企业、上市公司、国有企业提供过深度财税操盘服务。
张老师：
注册会计师，注册税务师，中南财经政法大学硕士，现任某大型房地产集团公司财务总监。
深耕房地产行业十余年，熟悉资本市场，曾主导三家所任职企业成功上市，帮助两家公司主体信用评级达到AA，对资金筹措有丰富的实战经验，为公司融资超过150亿。
参与多个不同业态房地产项目的决策与实施，涵盖项目的投资决策、开发建设、销售回款、开业运营、物业自持、税务清算等全生命周期环节。
蔡老师：
西南政法大学法学学士。十余年房地产资金管理经验，擅长房地产开发全周期全链条资金管理、销售回款管理、预售监管资金核拨、外部融资及法务风险防范。
现任TOP房地产企业集团财务融资总监，全面负责集团公司销售回款、资金核拨及法务诉讼工作。
曾任美的置业财务融资总监，全面负责销售回款、融资管理及资金运营工作;
曾任佳兆业城市公司融资总监，主要负责公司销售回款及融资管理工作;
先后服务多家房企，具有资金管理经验和业务基础，曾在集团销售回款、融资管理及资金运营工作中排名前三，年度按揭回款及外部融资金额近百亿，并曾获优秀员工、回款标兵、服务之星等荣誉。

课程咨询与报名

了解本期课程安排、师资及报名事项，请联系新中华学习网：400-061-6586，也可使用本页下方的报名咨询表。具体开课安排以正式通知为准。

温馨提示：本文内容根据课程内容整理，各模块实际讲授内容由授课老师根据学员情况灵活调整，最终以课堂授课为准。