课程定位

课程面向房地产主管财税的经营管理者、财会与纳税经办人员，以开发项目全程五个阶段组织业务问题。将各类交易的会计处理、税种衔接和风险识别相互对照，结合营改增历史课程材料分析合同、凭证、成本及收入确认等具体环节。

学习收获

• 建立在开展房地产会计和税收相关工作前识别涉税问题的意识，通过具体业务学习基本功与税收风险防范。

课程特色

• 五阶段覆盖拆迁补偿、甲供材、合作开发、PPP、关联方借款、统借统还及产权式酒店经营等实际业务。
• 采用政策解读、案例分析与现场互动相结合的方式，每次培训互动不少于一个半小时，围绕建筑与房地产税收问题交流。
• 案例采用营改增及金三系统应用的历史课程语境，比较会计处理、税收口径及不同交易模式的风险。

课程模块

一：取得土地阶段会计处理与税收风险控制

• 1．以招挂拍方式取得土地的合同条款、土地使用税、契税计征依据及纳税环节分析
• 2．以接受投资方式取得土地，税收风险如何掌控，投资双方的税收风险在哪里？
• 3．以收购股权的方式取得土地会计上应如何核算，土地成本如何确认？
• 4．以物易物形式取得土地使用权，应如何确认土地成本？
• 5．以“拆一还一”方式取得入地，如何进行会计会计核算，增值税、企业所得税、土地增值税、契税应如何处理？
• 6．在自己原单位的土地上搞开发，原土地上被拆除的建筑物应如何处置，是否可以作为拆迁补偿费扣除？
• 7．为取得土地而支付的红线外支出，会计上应如何记账，在计算所得税、土地增值税时应如何处理？

二：规划设计阶段会计核算与税收风险控制

• 1．立项、规划、设计环节应注意哪些税收问题与节税策略？
• 2．产品开发类型的选择，对企业销售、税收负担会带来哪些影响，企业应把关注的焦点放在哪里？
• 3．合作建房模式曾经给税收带来过那些影响，营改增以后这种模式还有多大的操作必要性和可操作空间？
• 4．委托境外设计单位进行规划设计，会给企业税收带来哪些影响，支付设计费时应注意哪些问题，一旦处理不当企业会产生哪些涉税风险？

三：开发建设阶段会计核算与税收风险控制

• 1．营销设施（售楼部、样板房）建造费会计上应如何核算，税收上应该如何处理？
• 2．地下建造的人防工程、有产权的车库、无产权的车库会计上应如何处置，税收上应如何处理？
• 3．建设、销售精装房会计上应如何入账，税收上应如何处理？
• 4．甲供材业务会计上应该如何进行账务处理，营改增前后甲供材业务对税收的影响发生了哪些变化？
• 5．PPP业务项目识别、会计核算与税务处理
• 6．房地产企业为开发项目发生的借款费用怎样核算，计算企业所得税和土地增值税对借款费用的处理有何差异？
• 7．向关联方或其他非金融企业借款，借款费用如何扣除？
• 8．集团内部统借统还的会计上应如何处置，税收上应如何处理，统借统还业务应如何识别？
• 9．工资薪金支出怎样扣除才能使企业与员工利益最大，如何把握合同工、临时工、劳务的区别，他们的税收待遇有什么不同？
• 10．购建销售烂尾楼（在建工程或者在建项目）初始成本如何确认？

四：销售阶段会计核算与税收风险控制

• 1．“买一送一”模式下如何确认收入金额，送面积、送家电、送车位、送物业等不同销售模式税收规定有哪些不同，会计如何处理，赠送的礼品是否有个人所得税的扣缴风险？
• 2．“以老带新”销售模式下如何确认支出，票据如何处理，是否涉及扣缴个税？
• 3．“抵券销售—— 一万抵五万”销售模式下收入如何确认？
• 4．“买断、超基价分成、包销”等各种不同代销模式下，应如何确认销售收入，税收风险如何把控？
• 5．“假按揭”“零首付”销售模式的交易真实性、税务处理与风险案例分析
• 6．“还本销售”如何确认收入，企业的困惑在哪里？
• 7．“售后回租”的税收风险与处理方案分析
• 8．“售后回购”方式在增值税、企业所得税、土地增值税上应如何确认收入？
• 9．“低价出售、免费返租”应如何进行会计核算与税务处理？
• 10．“产权式酒店”销售、经营，应如何进行会计核算与税务处理？
• 11．房地产企业收取价外费用有哪些税收风险，增值税、企业所得税、土地增值税关于价外费用的处理有哪些不同？
• 12．不同客户及销售模式下销售价格明显偏低的理由、证据与涉税风险分析
• 13．房地产企业主动向买房者退差价款，以此刺激消费者买房。对已经签订了购房合同且购房合同已经生效的业主所退的差价，税收上应如何处置，退款部分是否还要代扣代缴个人所得税？
• 14．以房产抵工程款后，施工方是否可以要求房地产企业为第三方做按揭贷款销售手续，如果可以房地产公司怎样进行帐务处理比较合适？

五：竣工清盘阶段会计核算与税收风险控制

• 1．房地产企业在交房前后支付的物业费如何进行成本费用归集，对税收有何影响？
• 2．税收与会计之间的成本差异是如何形成的，会计上应如何处置？
• 3．房地产行业完工标准如何规定，对增值税、土地增值税、企业所得税等有何影响
• 4．营改增后进行土地增值税清算应注意事项，清算后再转让房地产成本如何确定，是否允许“二次清算”？

适合人群

房地产开发公司主管财税的总经理、财税总监、财务经理、财会人员，注册会计师、注册税务师及企业纳税经办人员。

师资信息

杨老师，资深税务官员，从事税务稽查工作二十余年，多次参与国家税务总局组织的房地产行业税收教学研讨、教案编写及税收大要案稽查，有税收理论与稽查实战工作经验。长期在全国各地开展房地产与建筑业税收教学，授课几千课时，教学地点遍及二十九个省、市、自治区，内容涉及税收征收管理、税务稽查、税务行政法和税收筹划。授课采用政策解读、案例分析与现场互动，每次培训互动不少于一个半小时，围绕学员建筑及房地产税收问题开展交流；讲授注重时效、实务应用和准确透彻、简洁实用的表达，风格生动诙谐。

课程咨询与报名

了解本期课程安排、师资及报名事项，请联系新中华学习网：400-061-6586，也可使用本页下方的报名咨询表。具体开课安排以正式通知为准。

温馨提示：本文内容根据课程内容整理，各模块实际讲授内容由授课老师根据学员情况灵活调整，最终以课堂授课为准。