课程定位

面向房地产企业经营、项目与财税负责人及专业服务人员，将营改增历史课程材料放到开发流程中理解。通过具体案例和数据分析账务处理、合同签署、发票管理与成本分摊之间的联系，讨论风险识别和不同税种的衔接。

学习收获

• 围绕房企特殊业务、会计核算、合同签订、发票管理及成本分摊，通过具体案例和数据识别开发流程中的涉税风险与疑难问题。

课程特色

• 采用营改增前后及新老项目的历史案例，讨论增值税与企业所得税、土地增值税等税种的衔接。
• 内容包括广德发案件、六种合作建房、金融与非金融融资、加油卡及ETC、预付卡、五类成本分摊方法，并设置现场答疑。

课程模块

第一节：营改增前后税收风险差异分析

• 一．收入
• 1．销售精装房、买一送一税收风险分析
• 2．以老带新、零首付税收风险分析
• 3．不同代理销售模式税收风险分析（买断、溢价分成、超价提成等）
• 4．还本销售、产权式酒店销售模式税收风险分析
• 5．“价外费用”（违约金）的理解及涉税风险分析
• 6．土地差额计算增值税收入金额确认
• 7．通过广德发案件解读销售价格偏低
• 二．成本
• 1．招拍挂取得土地增值税的扣除
• 2．股权收购名义取得土地各税种风险分析
• 3．拆迁补偿费做帐凭证、差额计税分析
• 4．以房换地（以地换房）计征流转税风险
• 5．代建道路、配建经适房等土地成本的确认
• 6．投资方式拿地增值税处理及风险分析
• 7．不同形式土地返还款税收风险分析
• 8．集团拿地、成员企业开发土地成本确认
• 三．费用、税金
• 1．成本差如何会计处理，风险如何把控
• 2．项目部直接发生费用（招待费、会议费、车辆费、差旅费、社保、物业等）税收风险分析
• 3．不同融资方式资金成本确认的风险（金融机构融资、非金融机构融资、转贷、委托贷款、明股实债等）
• 4．印花税计税依据以及归集科目的风险
• 5．城镇土地使用税起止时点以及计算
• 6．注册地与项目地不同引发城建税差异分析
• 7．城建税在损益表列式方式不同对其他税种的影响
• 8．营改增接口企业所得税的计算方法调整深度分析
• 9．旧房界定标准不同对增值税和土地增值税的影响
• 10．土地增值税预缴计税依据的改变是否方便了纳税人
• 11．营改增对土地增值税清算影响深度分析

第二节：营改增后会计核算暨风险管控

• 1．营改增后房企会计核算科目变化
• 2．增值税在会计报表的列式
• 3．增值税纳税义务发生时点和收入确认时点差异分析
• 4．房企增值税特殊（全程）会计处理解读
• 5．“项目”核算标准不同对增值税和土地增值税的影响
• 6．如何准确计算不得抵扣进项
• 7．预缴增值税抵扣应交增值税方法解析
• 8．拆迁还建方式会计处理不同引发税收风险的不同（通过新老项目、全流程的会计核算，解析增值税、企业所得税、土地增值税的营改增前后变化，发票开具等问题）

第三节：会计视角看合同

• 1．合同决定税收观点解读
• 2．清包工合同签署要点分析
• 3．甲供工程合同签署要点分析
• 4．水电费抵顶工程款风险掌控
• 5．挂靠合同“三流不一致” 风险分析
• 6．六种合作建房方式不同导致税收风险不同
• 7．以租代建方式合作开发合同税收风险分析
• 8．售后回租合同的税负影响与风险分析
• 9．如何辨识“自产货物”，签署合同应该注意事项
• 10．不含税价格临界对合同价款的影响

第四节：发票开具与增值税纳税时点

• 1．房企增值税纳税义务发生时间与其他企业的异同
• 2．开具发票对增值税纳税义务发生时点的影响
• 3．开具发票未确认收入前增值税申报表如何填报
• 4．开具发票与确认收入之间的关系
• 5．土地差额计算增值税发票开具注意事项
• 6．如何准确理解“合法有效凭证”
• 7．虚开发票典型手法分析，解析虚开发票的严重后果
• 8．超范围开具发票是否为虚开
• 9．加油卡、ETC、预付卡注意事项
• 10．营改增涉税事项发票开具注意事项

第五节：车位、装修、成本分摊精讲

• 1．销售毛坯房与精装房的利与弊
• 2．软装与硬装的不同影响税负变化
• 3．不同形式售楼部的会计处理与税收风险分析
• 4．人防车位的归属以及税收风险分析
• 5．无产权车位收入确认以及成本扣除
• 6．占地面积法计算的第一步很重要
• 7．建筑面积法下，会计成本与计税成本的差异深度分析
• 8．层高系数法计算注意事项
• 9．成本的哪些内容适用预算造价法
• 10．直接成本法数据的采集以及分摊

第六节：专家现场预留时间与学员互动答疑，解答学员疑难涉税问题。

• 第六节：专家现场预留时间与学员互动答疑，解答学员疑难涉税问题。

适合人群

房地产企业领导、项目负责人、主管财税领导、财务总监、税务经理及财务人员，税务和会计师事务所、财务咨询公司人员。

师资信息

王老师。
税务策划专家、会计师、注册税务师，有税务稽查资深官员工作经历，担任某省地方税务局税收业务培训专家及数十家房地产企业税务顾问、答疑专家。长期在一线工作，熟悉房地产税收问题，擅长土地增值税清算、税务风险评估与税收成本控制、汇算清缴及项目成本管控策略。在全国多地讲授房地产税收专题上百次，讲授注重由浅入深、案例分析与实务应用，风格生动诙谐，善于互动答疑。

课程咨询与报名

了解本期课程安排、师资及报名事项，请联系新中华学习网：400-061-6586，也可使用本页下方的报名咨询表。具体开课安排以正式通知为准。

温馨提示：本文内容根据课程内容整理，各模块实际讲授内容由授课老师根据学员情况灵活调整，最终以课堂授课为准。