佑威房地产研究中心主任

　　央行近日公布的今年四季度全国城镇储户问卷调查结果显示，居民购买住房意愿降至历史次低水平。从居民家庭收入结构来看，中低收入家庭购 房意愿随着房价的不断上涨而降低；但高收入家庭仍有较强的购房冲动，收入在2-5万元和5万元以上的家庭购房意愿占比仍处于年度高位。央行认为，导致居民 购房意愿走低的原因在于房贷新政抑制了部分贷款购房者的积极性。事实上，随着近期楼市“拐点”的热议，市场对于年尾楼市供求博弈加剧的态势相当关注。本 周，上证第一演播室就该话题请来业内人士，从市场供求格局出发，分析未来楼市的走势。

　　活动策划：柯鹏(柯鹏博客李和裕 ,柯鹏新闻,柯鹏说吧)

　　主持/整理：李和裕

　　看供应 土地不足房源少

　　主持人：今年的楼市供应局面是怎样的？

　　薛建雄：对于近年来的中国房地产市场，一致的声音是土地供应不足。以上海为例，统计年鉴显示：2002年-2006年住宅用地转化的建筑面积分别是1987万平方米、3300万平方米、2888万平方米、3149万平方米和1912万平方米。

  土地供应量的下滑，从而直接导致了住宅开工量的下滑。有统计数据显示，去年上海住宅开工量仅2112.1万平方米，同比下滑了15%； 今年前11个月住宅开工量也仅1458.35万平方米，同比下滑10.6%。从今年的推地情况来看，明年住宅的开工量依然不容乐观，这将导致未来3年以上 时间住宅供应的萎缩。

　　谈需求 借抑制还原楼市

　　主持人：央行调查显示居民购买住房意愿目前处于低水平，您怎么看楼市的需求局面？

　　薛建雄：由于受到9月底央行房贷新政的影响，不少城市的楼市成交量从10月开始逐月下滑。但从上海的情况来看，每月也就是10%左右的 下滑，表明购房者并未达成观望共识。主要原因是，国家虽然调控力度很强，但对中低收入者也将提供强大的住房保障支持，在供应量日趋紧缺和国家加紧调控的情 况下，市场对房价的预期没能达成共识，所以成交量只是出现了季节性下降，而非调控性下降。

　　另需指出的是，在楼市总体供应偏紧的情况下，今年高收入者抢占资源推动了房价的上涨。在我看来，政府就是考虑在土地供应没能跟上时，先 通过加息、加税等抑制购房需求，以换得时间在未来几年大量增加土地供应。一方面，在不遏制高价楼盘开发的情况下，增加高档楼盘开发用地的供应；另一方面， 大量开发廉租房、经济适用房、限价房来满足中低收入者的购房需求。因为只要释放了高档需求，才不至于把实际房价拔高；只有解决了中低收入者的住房问题，才 能还原虚旺的需求；这样才能还原真实的房价，才能解决目前房价虚高的问题。

　　论“拐点” 大升大降不现实

　　主持人：近期业内外对于楼市“拐点”议论得很多，您如何看这个问题？

　　薛建雄：如果说房价明年从上升通道转入下跌通道，这样的“拐点”我个人认为并不现实。以我国中产阶层年收入6-20万元的水平来算，对 房价的承受能力在5000元/平方米-18000元/平方米之间。以上的需求分析也表明，高收入者对商品住宅的需求依然严峻，而且目前我国住宅品质还有待 提升，高收入者还存在着改善居住环境的需求。

　　我觉得在土地日渐紧缺的情况下，一些新建楼盘在品质提升的带动下，报出比周边楼盘高出30%-50%甚至一倍的价格，明年依然还会出现。但是，大部分已体现其价值的楼盘，明年的价格可能会趋于平稳态势。

　　从这点来说，目前已经拥有近千万平方米可售量的上海二手房市场也将呈现平稳态势。同时由于政府保障类住房供应的分流，明年商品住宅市场 的需求不再会那么强烈，一二手商品住宅的成交量都将不会再像今年这么火爆。预计明年楼市总体将呈现“量低价稳”态势，优质楼盘的价格还将上涨，也会出现不 少价格下跌的劣质楼盘。