课程定位

为商业地产开发、商管和资管团队提供筹备开业的工作框架，将业主目标、产品定位与现场执行结合。

学习收获

• 从产品策略与资产管理逻辑理解业主目标和项目开业目标。
• 学习开发与商管协同的6大要点。
• 学习模块化计划的3大要点。
• 学习二装管控的5大要点。
• 学习有效前策的3大要点。
• 学习开业前营运和推广的3大要点。

课程特色

• 围绕6项协同、3项计划、5项二装、3项前策和3项营运推广，共20个筹开要点开展学习，设置十多个互动思考题。
• 课后提供六份资料：项目评价表、模块化计划表、二装管控执行表、新项目开业品质评价表、市场租金测算表和开业营销案例。

课程模块

导入：头部港资购物中心为什么能够穿越周期？

• 导入：头部港资购物中心为什么能够穿越周期？

模块一 底层逻辑--产品策略

• #开发与商管高效协同的前提之一：对销售型物业的产品策略和零售商业地产的产品策略的区别有正确认知。
• 购物中心顾客。
• 购物中心产品组件。
• 直接顾客导向：4个产品组件。
• 间接顾客导向：4个产品组件。
• 【案例：重庆光环 产品创新 策略解析】。
• 讨论题：
• 李佳琦的生意模式？为什么购物中心的直播带货效果不好？
• 购物中心产品结构拆解有什么用？
• 你认为，一个什么样的产品力算法可以大致衡量不同购物中心的产品力水平？
• 竞争日趋激烈，对手林立，单个项目如何打防御战，抬高门槛，挖深护城河？
• 大型连锁购物中心门槛不高、护城河不深，靠什么生存和发展？

模块二 底层逻辑--资产管理

• #开发与商管高效协同的前提之二：对持有物业资产估值有正确认知。
• 一、资管视角：资产估值算法。
• 二、商管视角：NOI拆解4个公式，提升租金4件事情。
• 三、资产管理模式比较和轻资产3大核心竞争力。
• 讨论题：
• 恒大输在哪里？华润、龙湖、万科、万达······，赢在哪里？
• 业主如何选择持有物业的资产管理模式？
• 业主如何从市场中筛选出优秀的“轻资产管理公司”，挖到矿、避开坑？中小型轻资产管理公司凭什么获取业主信任，从竞争对手那里抢到优秀的项目？
• 房地产下半场，地产开发公司要不要进入“轻资产管理输出”赛道？

模块三 筹备开业目标

• 一、业主大目标：安全、品质、收益（长期持有/短期持有）。
• 二、开业小目标：按时、满铺、精彩（招商品质/大营运品质）。
• 讨论题：独立核算的商业物业要达成现金流平衡，年最大还贷额测算。
• 计算题：资产增值测算。

模块四 筹备期模块化计划3大要点

• 一、节点图：逻辑正确的筹备期模块化节点图。
• 二、消防概念：消防四证概念；取证关键点。
• 三、计划表：方便执行的计划表格创新。
• 讨论题。
• 帮助租户按时取得消防证照的关键点？
• 什么是联合/独立验收？如何开展？
• 一消、二消合并取证可行吗？风险点？设计逻辑。

模块五 高效协同6大要点

• 一、指挥部：统筹总控各公司。
• 二、考核激励机制：对事不对人，彼此承担责任。
• 三、内控计划：主动抱团，高效协同。
• 四、商业提资：共同产品研发，充分提资。
• 五、资金安排：合理安排筹开资金。
• 六、接管和移交：共同发现问题和解决问题。
• 讨论题：
• 租户提出装修补贴，怎么办？
• 如何让项目开发公司主动积极配合商业管理公司推进开业计划节点？

模块六 二装管控5大要点

• 一、二装管控组织到位，执行力强【总经办】。
• 1、3张销项表 2、3类会议。
• 二、开业前5个月，商户批量进场装修【招商营运/工程】。
• --4种常见问题和解决方案。
• 二、现场装修管控流程和标准清晰【工程】。
• --1套流程、5个节点、1个甘特图。
• 四、图纸管控、装修验收流程和标准清晰【工程】。
• 五、开业前1个月完成安全保障和政府报备【物业】。

模块七 项目前策3大要点

• 一、筹备期市场调研关键点？
• 1、1、区域。
• 2、商圈--一二三级商圈；细分市场。
• 3、项目--资产、管理、经营。
• 4、竞争对手。
• 一、二、如何正确使用SWOT分析工具推导项目经营策略和定位？
• 1、SWOT分析表--九宫格。
• 2、四大策略。
• 3、定位步骤和定位关键词筛选表。
• 三、租赁决策文件如何编制？如何获取相对准确的市场租金？
• 1、租赁决策文件。
• 2、市场租金测算方法--比较网格法。

模块八 开业前营企3大要点

• 一、提炼易于传播的SLOGON。
• 二、一店一色和平面布局审核，提升店铺“场能”。
• 三、开业营销组织与开业后客流维护。

适合人群

涉足商业的房地产开发公司、商管公司、资管公司中高管和执行层。

师资信息

杜老师
拥有 26年商业经验（奢侈品/潮流百货从业经验19年，SHOPPING MALL从业经验7年），其中：10 年总经理经验、3 年区域总经理经验。先后为香港新鸿基、瑞安新天地、世茂集团、招商蛇口等标杆企业商业地产课程授课导师。

课程咨询与报名

了解本期课程安排、师资及报名事项，请联系新中华学习网：400-061-6586，也可使用本页下方的报名咨询表。具体开课安排以正式通知为准。

温馨提示：本文内容根据课程内容整理，各模块实际讲授内容由授课老师根据学员情况灵活调整，最终以课堂授课为准。