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房地产项目全程报批报建及政府配套资源对接实战技巧

  • 开课地点:广州
  • 学习费用:4980元
  • 学制:2天

房地产项目全程报批报建及政府配套资源对接实战技...课程特色与背景

    课程背景

    房地产开发的报批报建等权证办理俗称“跑前期”,对接政府配套资源俗称“跑配套”,因政府行政管理的全面性和合法、合规的程序性突出,对房企应对此类业务提出了相当高的要求,其颠覆性、强制性、连续性和时效性等关乎项目的成败故不可不察。企业管理者对该业务的工作绩效要求高、管理难,责任部门处理内外协调的工作量大、专业面广、压力大、难度高、不确定性突出,如何做好该业务的管理是各类房企普遍面临的难题。

    在规范化的房企各类业务管理流程的系统中,针对报建和配套业务实施流程化管理,往往被视作不可能完成的任务。针对不同地区和城市的管理差异,如何将业务的管理专业化、规范化,提高其工作效率确保项目开发整体经营目标的实现,分享以“万科不行贿”理念的标杆房企的成功管理经验是本课程的初衷。

    课程收益

    系统掌握标杆房企把控项目全程报批报建节点管理;

    提升项目开发进度计划的编制、执行、监督等综合管理水平;

    详解报批报建主线条及验收确权环节的关键节点及策略;

    规范、统一将来的业务管理运作流程,提升专业管理水平和工作绩效;

    从报批报建主线导入与其他各部门间协同的系统化流程管理;

    对非专职管理部门的学员,可借此课程,了解、熟悉房地产开发报建及配套流程管理的做法和实施程序,更好地协同主办部门协同参与报建及配套等专业工作;

    通过多案例讲解开发报建疑难问题解决方案与措施

    建立项目报建及配套管理的业务流程,并逐步完善企业自己的房地产开发管控系统。

课程大纲

一、报建及配套业务概述

1、政府对房地产开发项目实施相关行政管理的环境分析

(1)国土资源管理

(2)城市规划管理

(3)建设工程交易市场及行业管理

(4)房屋产权交易市场及行业管理

(5)城市市政工程配套管理

(6)城市基础设施配套管理

(7)其他政府职能部门管理(发改委、环保、文物、民防(人防)、气象(防雷)、地震、民政(地名)、档案、无线电、节能、技术质量监督、空管……)

(8)武警(消防)、军队等

2、项目报批报建业务管理的工作内容(权证事务)

(1)项目前期、中期(五证)

(2)项目后期(分证)

解读跑前期

3、项目政府配套资源对接管理的工作内容(配套事务)

(1)用地红线外市政工程配套

(2)城市基础设施配套

(3)用地红线内市政管网工程配套

解读跑配套

4、开发企业对报批报建及政府配套对接业务管理的认识

(1)相关业务管理发展历程及现状和难点分析

(2)相关业务专业化、规范化管理的方法

案例:解读20余年报建及配套业务的变迁

5、房地产企业公共关系管理的认识

(1)房地产开发企业公共关系管理的理念认识

公共关系是房地产企业战略管理的重要组成部分

解读战略管理VS人脉资源管理

案例:某房企老板否决勾地方案的真实原因

公共关系对房地产投资、建设、营销的强烈支撑

解读房企公共关系的定位

(2)房地产开发企业公共关系管理的工作内容

(3)公共关系对房地产企业的价值体现

(4)维护良好公共关系的方法探讨

案例:从万科的能能划分,解读公共关系VS报建配套

6、小结:报批报建及配套事务管理≠公共关系管理

解读报建配套与公共关系的区别和辩证关系

二、报建及配套业务VS公司组织建设管理

1、公司业务现状及战略方向对管理资源配置策略的影响

房企管理突出特点VS项目界定

房地产项目开发目标VS报建及配套业务

机会型开发商——单一项目公司

专业化开发商——行业内持续经营(多项目、跨地域)

2、公司组织架构、工作职能分工及接口设计

(1)组织架构层级对分工的影响(项目公司、二级管理、三级管理)

案例:3个不同房企组织架构图的比较,看职责分工

(2)设置专职的报批报建及配套对接职能部门的优缺点

案例:万科城市公司“项目事务部”看分工的演变

(3)分别由专业职能部门分工负责的优缺点

(4)按项目公司(项目部)分工负责的优缺点

3、小结及实战互动研讨:受训企业实际组织状况的诊断、研讨及建议

三、项目获取土地阶段的报建及配套业务流程详解(结合实战案例)

1、签订《国有土地使用权出让合同》

案例:海南陵水“椰林海岸”某项目,国土局长对项目总说:“你退地吧!”

案例:万科花园新城土地出让违规事件

2、办理项目公司设立及相关事宜

案例:江阴项目成交后的土地平移

案例:江阴某项目公司资质办理

案例:海南某项目公司资质办理程序

3、办理《项目投资备案》(立项计划)

4、办理《建设用地规划许可证》

5、办理《国有土地使用证》

问题:权证+实物,影响取得土地证原件的因素

6、其它可能涉及的相关程序简析

(1)标杆房企当前拿地的策略和特殊操作(一二级联动)

案例:现行土地获取方式详解

案例:勾地控地的操作详解

(2)办理《建设项目选址意见书》

(3)办理《建设用地规划设计条件》

(4)办理《项目用地文物勘探》程序

(5)关于建设用地红线外市政工程的自行配套事宜

(6)关于建设用地的征地补偿及拆迁事宜

(7)涉及突破国土资源《土地利用规划》的土地变性事宜

案例:海南某房企土地获取

案例:海南农垦局土地违规事件分析

7、小结及实战互动研讨

(1)拿地阶段公司各部门之间的分工配合要点

(2)不同企业办理《用地规证》及《土地证》的责任划分技巧

(3)受训企业项目土地疑难问题解决方案的课堂互动

四、规划方案设计阶段的报建及配套业务流程详解(结合实战案例)

实例:《建设工程规划许可证》办理流程系统图

案例:标杆房企设计管理流程系统图

1、办理《建设工程规划报建申请》

2、办理《项目环境评价审批》

3、办理《修建性详细规划设计方案》成果审批

(1)建筑规划方案(日照、规划指标等)

(2)管网规划方案(市政工程配套等)

4、办理《房地产项目建设开发规模审批》

5、办理《单体建筑设计方案审批》

6、办理《人防工程报建审批》

案例:海南某项目选择异地建设交费的决策过程

7、办理《建筑工程消防设计审核》

(1)建筑工程

(2)装饰装修工程

案例:万科东丽湖滑水赛会所超越规范覆盖的处理

8、办理《建设工程规划许可证》及其它相关前置程序(地名、户籍、公告…..等)

案例:万科都市花园《规证》公告的乌龙笑话

9、小结及实战互动研讨

(1)设计阶段公司各部门之间的分工配合要点

(2)不同企业办理《工程规证》的责任划分技巧

(3)受训企业项目设计报建疑难问题解决方案的课堂互动

五、施工准备阶段的报建及配套业务流程详解(结合实战案例)

实例:《建设工程施工许可证》办理流程系统图

1、办理《建设工程施工报建申请》

2、办理《建设项目扩初设计评审》

3、办理《施工图蓝图审查》

4、办理《建筑设计节能审查》

5、办理《防雷施工图设计文件审核》

6、办理《建设工程施工单位招投标》

案例:不同企业性质的招投标操作模式

7、办理设计单位、监理单位招投标及备案

8、办理《城市基础设施配套费》缴纳的“减免缓”事宜

9、办理《施工许可证》及其它相关前置程序(墙改、档案、农民工……等保证金)

10、其它涉及施工准备的相关程序

(1)办理《建设工程放线、验线程序》

(2)办理《施工临时用水、用电程序》

(3)办理《深基坑支护设计方案》评审

(4)办理施工临时占道、开口等程序

(5)办理行道树移植或海防林砍伐

(6)办理其它地下障碍物移除程序

(7)工程抢跑开工的处理

详解规避抢跑开工的三大风险规避

11、小结及实战互动研讨

(1)施工准备阶段公司各部门之间的分工配合要点

(2)不同企业办理《开工证》的责任划分技巧

(3)受训企业项目施工报建疑难问题解决方案的课堂互动

六、销售准备阶段的报建流程详解(结合实战案例)

实例:《商品房预售许可证》办理流程系统图

1、办理销售面积预测

详解:《规证》附图VS房号

2、办理《物业公司招投标》

案例:解读首任物业管理人及操作技巧

3、办理《销售资金监管账户》

4、办理价格备案及网签录入程序

案例:底商分户销售的无奈之举和应对策略

5、办理《预售许可证》及其它相关前置程序

6、小结及实战互动研讨

(1)销售准备阶段公司各部门之间的分工配合要点

(2)不同企业办理《开工证》的责任划分技巧

(3)受训企业项目销售报建疑难问题解决方案的课堂互动

七、施工建设阶段的配套业务流程详解(结合实战案例)

1、自来水工程配套程序

2、排水工程配套程序

3、供配电工程配套程序

4、燃气工程配套程序

5、集中供热工程配套程序

案例:万科花园新城移交运营责任的意义

案例:廊坊新奥置业住宅小区的供热补贴包袱

6、小结及实战互动研讨

(1)管网综合设计管理流程

(2)自行配套工程权责移交事宜

(3)配套工程对接阶段公司各部门之间的分工配合要点

(4)不同企业办理配套工程对接的责任划分技巧

(5)受训企业项目配套对接疑难问题解决方案的课堂互动

八、项目竣工收尾阶段的报建及配套业务流程详解(结合实战案例)

实例:“项目竣工验收备案”办理流程系统图

1、竣工验收相关程序(规划、消防、人防、五方综合验收等)

2、办理《建设工程竣工备案程序》

3、办理《准住证》

案例:发证日期导致的违约赔偿

4、办理正式电送电、燃气点火、供热等配套程序

案例:万科城市花园不该发生的赔偿

5、办理产权面积实测

案例:隔墙处理技巧

6、办理《房地产权证》(土地分证+《房屋产权证》)登记程序

7、小结及实战互动研讨

(1)竣工验收阶段公司各部门之间的分工配合要点

(2)不同企业办理竣工验收的责任划分技巧

(3)受训企业项目验收报建疑难问题解决方案的课堂互动

九、报建及配套业务VS其它关联业务流程

1、计划运营管理流程VS报批报建及配套对接业务管理

(1)项目开发进度计划中的报建及配套工作的编制

案例:万科项目开发流程详解

案例:项目开发季度计划模板详解

案例:龙湖进度计划详解

案例:某项目(一二级联动)项目开发进度计划详解

(2)报建及配套责任部门年度、月度计划的编制和考核

案例:某公司月度工作计划(含报建及权证)详解

2、成本管理流程VS报批报建及配套对接业务管理

(1)目标成本计划中报建及配套涉及的成本科目划分

案例:标杆房企成本管理流程简述

(2)报建及配套责任部门的成本控制职责及绩效考核

案例:某房企成本控制指导书(报批报建部门责任成本)

3、项目决策管理流程VS报批报建及配套对接业务管理

(1)报建及配套责任部门如何参与项目初判和详细研究

(2)报建及配套责任部门如何参与可行性研究及项目获取

案例:标杆房企项目决策管理流程简述

4、项目策划管理流程VS报批报建及配套对接业务管理

(1)报建及配套责任部门如何参与项目策划

(2)报建及配套责任部门如何参与概念设计任务书和成果评审

案例:标杆房企项目策划管理流程简述

5、设计管理流程VS报批报建及配套对接业务管理

(1)报建及配套责任部门如何参与方案设计任务书和成果评审

(2)报建及配套责任部门如何参与扩初设计任务书和成果评审

(3)报建及配套责任部门如何参与施工图设计任务书和成果评审

案例:标杆房企设计管理流程简述

6、工程管理流程VS报批报建及配套对接业务管理

(1)报建及配套责任部门如何参与《工程管理指导书》的编制

(2)报建及配套责任部门如何参与工程招投标

(3)报建及配套责任部门如何参与工程建设过程管理

(4)报建及配套责任部门如何参与竣工验收及交付管理

案例:标杆房企工程管理流程简述

十、报建及配套业务的人力资源管理

1、报建及配套岗位干部的选择和任用

(1)报建及配套岗位干部的职业素质

(2)报建及配套岗位干部的知识结构

(3)报建及配套岗位干部的心理调节

(4)报建及配套岗位干部的基本礼仪

2、报建及配套岗位干部的培训

3、报建及配套岗位干部的激励

案例:标杆房企绩效考核管理流程简述

4、总经理在报建及配套业务中的作用

(1)总经理的五大关注点

(2)总经理处理公共关系的立足点

(3)总经理的公共关系策略

(4)总经理如何遴选和培养公关及报批报建及配套人才

十一、如何提高报建及配套业务的执行绩效

1、问题与困惑

传统报建及配套干部的“四量”基本原则

2、解决方向:

认识报建及配套对项目开发的重要性

掌握报建及配套工作的核心价值

充分认识报建及配套工作的复杂性及困难度

各部门对报建及配套工作的协作

报建及配套工作的自律和规范化流程建设

报建及配套工作的灵活应变和管理艺术

……

3、改进措施:

提高专业能力

资源整合利用

系统性和前瞻性

加强协调沟通

十二、特殊项目开发模式的报建及配套业务处理(结合实战案例)

1、区域开发、园区开发项目(控地)的处理

2、股权收购项目的处理

3、停缓建(烂尾楼)开发重置项目的处理

(1)股权转让项目情形    

(2)资产(在建工程)转让项目情形

4、去库存(商改住)项目改造开发处理

5、现房类低效资产改造开发的处理

总结回顾

课程主讲

    张老师

    自96年起在万科同时负责研发设计管理及前期报批报建工作,2001年出任万科集团历史上首个城市公司“项目事务部”经理,负责天津万科所有项目的报建及配套业务管理。建筑学本科,工商管理硕士,注册建筑师,注册建造师。管理咨询专家,房地产企业经营管理及项目操盘实战型教练顾问,中国讲师500强,常年担任多家房地产企业、培训机构及清华、天大等房地产总裁班的特约培训讲师。6 年设计院及 15年房地产企业实战工作经验,曾任天津万科公司设计部、项目事务部、工程管理部经理;新奥集团蚌埠置业公司常务副总经理;历任天津海贸物业发展有限公司总经理、海贸集团执行总裁、董事长,兼汉镒资产管理股份有限公司董事副总经理、上海汉镒咨询公司总经理、天津汉镒房地产管理咨询公司总经理;南开允公集团副总裁兼南大科技园公司总经理等职务。2010年投身管理咨询及培训,在房地产企业全面经营管理及项目的全程运作,特别是组织管控、公司治理、计划管理、成本管理及项目决策、项目策划、设计管理、报批报建管理、工程管理、营销及客服管理、外包管理等方面有着较为丰富的经验,为60余家房企提供过咨询培训,完成了20余个项目策划及实操顾问的服务。

课程对象

公司全面管理的决策层(董事长、总经理、等);

负责报建及配套业务管理的操作层(副总、总助、总监、项目总、权证及配套经理、主管等);

参与报建及配套业务协作的各部门人员(项目拓展、策划、设计、工程、营销、客服、计划运营及成本管理等)。

备  注

课程费用:4980元/人(包含:讲师费、场地费、茶歇、现场咨询费等)


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