课程定位

面向商业资管、招商运营、旧改调改及设计从业者，结合商业全流程和标杆案例学习资本端与经营端协同，具体项目开放接待及分享安排以当期通知核实。

学习收获

• 从REITs端分析招商、运营和资产能力要求。
• 学习资产管理视角下的招商实施。
• 研讨龙湖、万科、万达、新世界和北京金融街等商业集团经营能力。
• 学习投融建管退五环节中的指标蓝图、信息化制度、财务纪律、人才规划及十年回报测算，联系开发调研定位招商建筑对接开业进场推广与资产增值经营全流程。

课程特色

• 全流程学习使用YTC、733与万达大数据、麦当劳5+5测算表、商圈变形虫图及客流热力图，联系满意度调研、招商六项调研和三年收益决策。
• 研学项目包括武商梦时代、武汉方圆荟奥特莱斯、武汉华侨城东方里和将军里邻里中心，分别研讨项目规模、业态品牌和经营案例；项目开放、预约与具体行程以当期通知为准。
• 背景引用2025年末出租率97.2%、收缴率99.65%、利润率66.61%等历史案例统计，用于讨论资产经营而非预测回报；不承诺进入REITs项目或必然资产增值。

课程模块

一、商业地产市场现状

• 1、内需消费市场不热，消费者与品牌商择优态势，拥有经营KNOWHOW的商业集团脱颖而出。
• 2、商业地产5大困境与机会并存：同质化严重、倒闭并购盛、大集团化现、线上线下合、存量盘活兴。
• 3、未来的5大发展趋势明朗：消费者视角、资产管理、智能大数据、社交体验、社区生活中心。

二、商业地产轻资产思维贯穿全流程

• 商业地产轻资产：大集团化的二个路径，一个是并购，一个是委托经营
• 1、商业地产资产全流程环环相扣：投、融、建、管、退
• 2、资产管理六大组成不可缺：战略、成本、管理、系统、组织、风险
• 3、二个模式的选择：轻资产与技术输出的优劣分析
• 4、轻资产的关键财务指标：YTC的解构与分析
• A）分子提高：租金平效溢价与能耗控制成本
• B）分母管控：拿地与建造成本标准建立
• 5、五个关键因素：开业日、三年利润、合同弹性、优先条例、销售承诺
• 6、拿地前四个清晰：持有面积、开业年月、前三年开业YTC、开业后对接资本时间
• 7、拿地后二个明确：建造成本管控、能耗效率测算
• 8、操盘者的四堂课：
• A）第一课：商业面积的合理性，733与万达大数据法则
• B）第二课：主力店数量组合与餐饮业态的最低思维
• C）第三课：项目独有主题与建造成本的平衡学
• D）第四课：首年租金溢价法则
• 《案例与工具》
• 龙湖商业建筑标准与成本二标准
• 主力店数量与餐饮业态面积：YTC测算表
• 租金溢价：麦当劳5+5推算表
• 首批公募REITs分析：长沙金茂览秀城、青岛华润万象城、杭州西溪印象城、北京物美四项目

三、从REITs端反推运营能力要求

• 商场经营三个核心关键：引流、导流、留客
• 第一个核心关键『引流』：客人为什么要来？
• A）商场懂顾客：商场定位准确为基础
• B）经营指标：日均来店客流达成率、客流密度完成率
• C）核心商圈绘制：五大交通工具与时间结合的变形虫商圈图、顾客来源热力图
• D）睦邻计划实施：专人专职专预算经营物业主管或居委会主委
• 第二个核心关键『导流』：客人在店内怎么逛？
• 商场知顾客：商场透过信息化大数据持续收集
• 经营指标：爬楼率、场内客流热力分布率
• C）用钱来夺取：室内WIFI LBS、店铺级客流系统
• D）用勤来夺取：追踪顾客1080条痕迹绘制
• 第三个核心关键『留客』：客人为什么重复再来？
• 顾客爱商场：项目IP与会员计划提高会员忠诚度
• 经营指标：会员忠诚度、顾客商场指名率、消费者满意度
• C）每季度店内与核心商圈拦访：一年四季不低于一万样本量
• D）委外第三方满意度调查：过半商户季度面对面调查与高于1000份消费者样本量
• 《案例与工具》
• 龙湖商户与消费者满意度调研与高管考绩挂勾制度
• 中粮大悦城顾客来源热力图
• 六大商业集团商家客流热力图

四、资产管理视角下的招商实施

• 招商先行，项目设计与工程建设的依据
• 1、招商能力升级与商户租金溢价
• 2、6项核心调研与招商预判、3年收益测算与决策文件
• 3、商家盈利预判法则
• 4、招商法则与管控
• 5、承诺商户的新能力
• 6、新业态与品牌新趋势
• 7、集团与项目招商联动
• 9、商品力是抢夺商户的新能力
• 《案例与工具》

五、现场解惑

• Q＆A

【研学项目】

• 【研学项目】。

项目一：武商梦时代——城市地标与超大体量商业体

• 位于武昌区武珞路与宝通寺路交汇处，由武商集团投资超120亿元建设，总建筑面积约80万平方米，相当于112个标准足球场，规模超越迪拜购物中心（约55万平方米）。项目地下4层、地上9层，于2022年11月9日正式开业。
• 历史项目案例：其超大体量商业体定位，单日最高客流曾逼近30万人次，年客流超4000万人次。
• 其价值在于展示了一个80万㎡的超大型商业体如何通过极致的业态组合来吸引全客层。
• “微度假”业态组合：如何将全国最大空中动力乐园WS梦乐园、华中首家城市中心冰雪场WS热雪奇迹、航母级影城等大型体验业态与零售结合。
• 客流引导与分区：如何通过47部直达电梯、196部自动扶梯和8000个停车位来疏导日均10万+的客流。
• 文化融合：B1层的“楚风汉味”美食街区如何复刻城市记忆，以及建筑本身与千年古刹宝通寺的“跨时空对话”设计。
• 研学亮点：
• 超大体量商业体如何通过业态创新实现“微度假”闭环；
• 学习超大体量商业体的业态规划、自有品牌运营、“零售+微度假”融合模式；
• 商文旅体融合模式：沉浸式体验、潮流商业、亲子游乐、文旅打卡、高端消费，结合商业文旅体验创新，考察业态间客流互导机制。
• 分享嘉宾：张凯胜老师台湾METRO WALK国际购物中心操盘手

项目二：武汉方圆荟奥特莱斯--存量改造，世纪金源商业集团首个轻资产输出的城市奥莱项目

• 总建筑面积约21.16万平方米，建筑为地下1层至地上4层，配套超3000个停车位，于2024年5月1日正式开业。作为武汉首座主城区奥莱MALL，它由原海宁皮革城改造而来，是世纪金源商业集团首个轻资产输出奥莱项目，并获得了“2025年度中国奥莱全域营销标杆奖”。
• 体量与品牌：引进近300个品牌，其中80家为区域首店。截至2024年5月，日均客流量达6.8万人次，首月营业额即达3.2亿元。
• “奥莱+MALL”融合：它不再局限于传统奥莱的折扣零售，而是以“奥莱生活+欢聚中心”为理念，融合了时尚、美食、亲子、运动等五大维度，打造复合型城市商业。
• 招商成果：项目引进了近300个品牌，其中80家为区域首店，开业首月营业额即达3.2亿元，展示了其强大的品牌聚合与运营能力。
• 研学亮点：
• 这是一个典型的存量商业改造案例，尤其适合需要了解招商策略和模式创新；
• 如何将一个业态单一的专业市场，成功转型为高客流、满出租率的现代化商业体；
• 招商成果：项目引进了近300个品牌，其中80家为区域首店，开业首月营业额即达3.2亿元，展示了其强大的品牌聚合与运营能力。
• 分享嘉宾：项目操盘团队负责人

项目三、武汉华侨城东方里--社区型商业街 依托东湖的“生态滨水休闲”模式，文旅融合

• 由武汉华侨城实业发展有限公司开发，总建筑面积约3万平方米，是东湖北岸重要的商业配套，但并非城市级核心商圈。它依托于华侨城高端社区和东湖绿道，客群相对聚焦。
• 精准的业态组合：餐饮占比达30%，引入星巴克宠物友好店、康斐斯健身等品牌，精准服务于周边高端社区及东湖游客的休闲需求。
• 业态与特色：以生态滨水休闲及接驳东湖为主题，与绿道衔接，包含星巴克宠物友好店、康斐斯健身、华中首家2000㎡漫咖啡旗舰店及餐饮运动社交亲子康养业态，联系周边生态艺术公园、欢乐谷、玛雅海滩水公园的文旅消费场景。
• 2026年9月，项目启动焕新升级，全新运营团队进驻，计划引入更多精品餐饮、美学小店与生活方式品牌，打造“东湖畔轻法式慢生活目的地”。
• 研学亮点：
• 1、社区商业如何与稀缺自然资源结合。核心看点包括：“生态滨水”定位：如何利用接驳东湖的天然优势，打造区别于“盒子”商业的开放式街区体验；
• 2、文旅联动：如何与欢乐谷、玛雅海滩水公园等景点形成联动，共享客流；
• 分享嘉宾：张凯胜老师台湾METRO WALK国际购物中心操盘手

项目四：将军里邻里中心--非标社区商业

• 将军里邻里中心位于武汉市东西湖区将军路片区，是一个定位为“非标商业”的社区商业综合体。项目总投资约1.7亿元，总建筑面积约1.76万平方米，服务周边约15万居民，预计于2026年9月底正式开业。
• “非标商业”的定位：它刻意避开传统购物中心“大而全”的模式，主打“小而美”和“接地气”，核心是绕社区居民的真实需求来定制业态，目标是成为居民的“第三生活空间”。
• 业态组合的精准性：招商策略很有针对性，针对不同人群做了清晰的规划。
• 基础便民：引入蔡林记、江胖子米粉等本土老字号，并配置约2100平方米的智慧菜场，解决“过早”和“买菜”的刚需。
• 家庭社交：打造约2000平方米的“将军里渔村”院子餐厅，规划400个座位，精准填补了周边缺乏高品质家庭宴请场所的空白。
• 年轻与夜间经济：规划约4000平方米的钢结构夜市街区，汇聚小民大排档、1986串串等热门品类，并实行早7点至凌晨2点的全时段营业，衔接“早安武汉”与“夜宵江湖”。
• 空间与运营模式：建筑采用5层退台式设计，打破封闭感，并通过外摆区域强化“室内+户外”的融合消费场景。运营上采取“招商运营前置”模式，以降低商户入驻门槛和运营成本。
• 全龄友好的公共空间：项目不仅关注商业，还预留了大面积广场，设置了儿童游乐区和可供老人跳广场舞的区域，并通过户外投影播放电影等内容，强化了社区的公共社交属性。
• 研学亮点：
• 招商策略很有针对性，针对不同人群做了清晰的规划。
• 空间与运营模式：建筑采用5层退台式设计，打破封闭感，并通过外摆区域强化“室内+户外”的融合消费场景。
• 3、运营上采取“招商运营前置”模式，以降低商户入驻门槛和运营成本。
• 分享嘉宾：张凯胜老师台湾METRO WALK国际购物中心操盘手

适合人群

商业资管及商业公司董事长、总裁副总裁、总经理副总经理和营销招商运营、旧改调改负责人，商业地产服务机构人员；规划建筑设计机构的商业策划、建筑、景观、室内及城市更新商业空间从业者。

师资信息

张凯胜，具有台湾第一代商业地产团队、台湾METRO WALK国际购物中心筹备与开业经营团队经历，曾任国内商业地产前五强集团高管；任职包括龙湖商业地产总部、万达商业管理公司总部、北京金融街商业管理公司总部、万科杭州区域总部、大悦城、新世界百货东北区域等一二把手。 操盘项目超过百个，涉及台湾METRO WALK国际购物中心和ETMALL网路型录电视购物，万达广场44家、龙湖天街32家、万科社区广场20家、新世界百货7家。曾担任龙湖与万达智能商业大数据信息化建设及线上线下操盘手，从零组织团队制度、IT系统与平台及日常运营。 服务企业包括：海南海免商业集团、华中万科商业、深圳安居商业集团、上海陆家嘴商业集团、北京中信城商业、株洲百货、上海瑞安商业集团、西安高科商业、苏州圆融商业集团、北京与深圳益田商业集团、深圳天虹商业集团、秦皇岛茂业商业、广州新世界云门商业、广州粤海商业集团、天河城、合肥百大商业集团、成都远大商业、深圳大悦城商业、武汉荟聚商业、上海中骏商业集团、西安大唐不夜城商业、银川新百商业、上海百联商业集团、杭州浙江高速商业集团、长沙友阿商业集团、青岛丽达商业集团、苏州银泰商业、郑州河南铁建商业、深圳深业商业集团、青岛利群商业集团等。 项目分享还涉及匿名项目操盘团队负责人。上述为历史个人职责及项目记录，不代表共同或当期全员授课；具体分享人员、分工和接待安排以当期正式通知为准。

课程咨询与报名

了解本期课程安排、师资及报名事项，请联系新中华学习网：400-061-6586，也可使用本页下方的报名咨询表。具体开课安排以正式通知为准。

温馨提示：本文内容根据课程内容整理，各模块实际讲授内容由授课老师根据学员情况灵活调整，最终以课堂授课为准。