课程定位

以项目总视角连接营销、产品定位研发、设计与成本管理，使用周宏坤博士的营销系统图、产品基因选择器和产品力成本匹配模型，围绕真实项目做判断与演练。规划、技术和地方政策案例须结合具体条件核验，不把课堂方案或历史成果当投资收益、设计安全或成交效果保证。

学习收获

• 理解地产设计管理内涵及道、术、法。
• 了解产品设计的行业趋势议题。
• 学习产品线、标准模块研发及管理模式。
• 认识课程涉及的新技术、新材料与新工艺。
• 学习全过程设计质量管理的原理、流程、方法与工具。
• 理解设计阶段成本优化的控制方法。
• 把握示范区与交房区效果控制要点。
• 学习项目设计运营管理的原理与技巧。

课程特色

• 第一部分由周博士研发的营销系统图入手，课堂输出拓客活动、推广语、留客活动及满意度设计，再以实际项目练习产品一二级基因决策。
• 产品类型覆盖别墅、洋房、高层，设计主题含户型三级创新、ArtDeco与新中式立面、总图园林、精装及售楼部五个信任场所、工法、样板区整体动线。
• 地库以2.0、2.2、4.0、7.0容积率等案例讨论面积与单多层、柱网、层高、机械车位、塔楼下设备及LOFT夹层耦合，最后连接不同产品的多维成本组合。

课程模块

第一部分：营销控制力提升

• 一、周博士营销系统图
• 周博士创造性的研发了企业界容易操作的营销系统图。
• 第一，清晰查找成交问题所在；
• 第二，快速形成营销解决方案；
• 第三，一次输出营销策划标准。
• 通过营销系统图研讨营销实施中的问题与方案。

二、学员实战演练

• 以学员项目排查成交障碍，并在课堂拟定解决方案。
• 学员演练输出成果：
• 1、拓客活动设计；
• 2、推广语设计；
• 3、留客活动设计；
• 4、提高客户满意度设计。

第二部分：房地产产品策划类型、决策依据、决策逻辑及案例操作分析

• 一、区分三大策划的差异
• 1.概念策划
• 2.产品策划
• 3.营销策划
• 案例分享：星耀五洲项目的策划混乱
• 讨论与王志刚工作室合作情境下策划介入阶段的价值。

二、更新产品决策依据

• 案例分享：同一块土地采取不同产品策略的依据有哪些.
• 演练：如果你自己创业应该选择什么行业作为你的产品？

三、明确产品策划条件

• 1、产品策划的三架马车
• 1价格驱动②限制条件③品质成本
• 2、产品策划的三项原则：三个不博弈
• 案例分享：和政策博弈产品的风险后果
• 讨论当地住宅层高要求及产品设计约束。
• 演练：交房时客户发现玻璃上有条划痕，但符合国家标准，我们应该怎样处理。

四、产品二级基因的决策逻辑 （7个七个维度让你运筹帷幄）

• 1、资产模型 2、家庭结构
• 3、项目规模 4、配套条件
• 5、企业价值 6、市场价格 7、面积区间
• 案例分享：长沙某项目的户型区间的快速取值
• 演练：碧桂园是否应该尝试做高端产品？理由？

五、创造工具一次性选定产品一级基因

• 一级基因选择同项目整体经营表现的关系。
• 2.一级基因选择器的设计
• 一级基因选择器的应用。
• 4.一级基因产品取舍的依据是什么
• 讨论不强排条件下产品方案预判的方法与限制。

六、建立无内耗、各行其职的决策机制

• 学员演练：模拟一个真实的项目，学员现场完成产品一、二级基因决策。
• 产品基因选择错位的项目风险案例。
• 学员演练：学员现场提供真实项目，现场做决策

第三部分：别墅、洋房、高层产品定位、策划套路及案例分析

• 第三部分：别墅、洋房、高层产品定位、策划套路及案例分析。

一、别墅类产品套路

• 1.别墅类产品谨防被情怀所坑
• 2.别墅是否应该做地下室，地下室多大合适？
• 3.别墅是否应该做挑空，是否越多越好？
• 4.别墅的3重庭院有何意义？
• 案例讲解：华夏幸福的别墅逻辑和产品特点
• 演练：现场判读2套别墅的价值

二、洋房类产品套路

• 1.洋房容积率多少合适
• 2.洋房平面和小高层可以通用吗
• 3.洋房产品如何价值最大化
• 案例讲解：创造洋房类产品卖点的思路
• 演练：放弃洋房产品直通庭院楼梯的原因是什么？

三、高层类产品套路

• 1.高层产品的面宽并非越宽越好
• 2.高层产品在哪几种情况可以选择小面宽
• 案例讲解：四种特例选择小面宽
• 演练：龙湖北京北城天街为什么要用小面宽？

四、户型平面创新套路

• 1.一级空间共享型
• 2.二级尺度舒适型
• 3.三级功能细分型
• 案例讲解：用各大地产公司产品进行讲解归纳
• 演练：评估案例户型的改进方法

五、立面效果控制套路

• 讨论立面表达与客户交往成本的关系。
• 案例:分享立面溢价项目
• 2.顺应潮流的立面风格选择
• 3.以前流行的 ArtDeco 风格到现在流行的新中式背后的逻辑分析
• 4.满足政府的立面期望
• 天际线造型的成本影响。
• 沿街商铺立面石材的成本比较。
• 7.立面溢价的基本套路
• 案例分享：用案例讲解立面设计的三等级水平
• 演练：3张立面图，选出最有设计感的一个

六、总图布局套路

• 1.总图布局的原则有哪些
• 2.总图构图能够创造什么价值
• 3.总图案例评估
• 总图布局不同方案的历史效益差额案例。
• 演练：指出总图布局不合理的地方

七、“纸上谈兵”把控园林效果

• 1.园林设计的逻辑
• 2.如何在图上把控未来效果
• 讨论总图与园林成本之间的关系。
• 4.过于复杂工艺导致无效成本
• 案例讲解：园林效果控制只有四步骤（总图-空间-文化-选材）
• 演练：请问在住宅小区园林设计中，处理高差时应该优选坡道还是台阶？

八、预控精装效果和成本的方法

• 1.精装平面设计
• 2.家具高度把握
• 3.精装吊顶选择
• 4.精装墙面作用
• 5.精装面材选择
• 案例讲解：平面、吊顶、家私、用材的设计要诀
• 演练：精装设计中，最容易让客户觉得有设计感的是什么？

九、产品的惊艳展示套路及案例分析

• 产品展示中的客户认知与体验设计。
• 结合空间不稳定法则研讨展示效果案例。
• 2、售楼部功能布局
• 案例讲解：构建客户信任的五个场所（接洽大厅、VIP、水吧、儿童活动、签约室）场所设计
• 3、产品展示要领
• 1）住宅的产品模型等展示各不相同
• 2）商业的产品模型等展示各不相同
• 3）写字楼的产品模型等展示各不相同
• 案例讲解：某公司规划展示效果
• 4、工法展示要领
• 案例分享：工法有2种，课堂图示讲解
• 5、卫生间也有套路
• 6、样板房不仅是户型展示
• 案例讲解：做几套样板房、选择什么户型来做样板房，什么样的样板房容易打动客户
• 7、庭院生活展示
• 案例讲解：给样板房打造一个别墅级别的体验
• 8、样板区整体验收标准
• 案例讲解：重金打造样板区的失败案例以及样板区易范错误
• 模拟项目展示区，练习修改客户动线并讨论体验。

第四部分：地库设计与项目整体成本控制

• 第四部分：地库设计与项目整体成本控制。

一、地库降成本法则

• 1、产品策划阶段的地下室面积预估
• 案例讲解：2.0、2.2、4.0、7.0容积率地下室面积预估
• 2、脱开主体施工之优劣分析
• 案例讲解：某上市地产公司一体化施工和分体施工带来的成本差异
• 3、塔楼下部空间的应用与设计
• 案例讲解：应用案例分享，塔楼下部空间界定创造的价值
• 4、机械车位的应用条件
• 案例讲解：用工具计算机械车位使用的零界点
• 5、单层和多层地下室成本分析
• 案例讲解：多层与单层地下室的经济指标差异
• 6、大小柱网优劣对比
• 案例讲解：大柱网和小柱网的成本差异
• 7、车库层高的成本敏感度分析
• 案例讲解：现场计算层高每增加一米的代价
• 8、固定地下室总面积条件下的优化设计对策
• 案例讲解：成都、西安等地方性政策约束下的优化方案
• 9、哪些设备功能是可以设置在塔楼下面
• 案例讲解：老师提供表格化的内容，作为检查设备用房位置选择对否的工具。
• 10、地下室新技术分析（loft、夹层、耦合）
• 案例讲解：LOFT技术的应用优势与劣势
• 11、地下室结构优化创造的价值
• 案例讲解：地库优化效果预判方法应用
• 12、影响停车效率的相关指标分析
• 地库优化案例分享
• 13、现场测评学员项目的地下室优化空间
• 学员演练：用自己现有项目测算优化空间

二、随影同行的成本控制套路

• 1.方案阶段成本控制要务，针对楼间距、山墙间距、开间选择方法
• 2.单体阶段控制方法，针对低层、多层、高层、写字楼的成本控制方法
• 3.材料选择原则，针对高单价产品和高用量产品的控制方法
• 4.园林成本控制方法
• 5.精装成本控制方法
• 以成本控制三法则研讨不同岗位的成本管理案例。
• 演练：学员列举一项高单价或者高数量材料的控制手段

三、产品力和成本匹配模型

• 产品系列=产品的多维度成本组合
• 案例讲解：不同产品特点和成本匹配形成的不同企业优势
• 演练：用产品力-成本匹配模型说明自己企业的核心能力是怎样构成的

适合人群

1、房地产企业董事长、总经理、项目总经理等公司决策层领导；2、房地产设计总监、成本总监、工程总监、营销总监、总工程师等；3、参与产品决策、设计管理和成本优化的人员。

师资信息

周宏坤博士，具有十七年地产总经理经历，曾任华夏幸福基业地产副总经理，在深圳、北京、三亚等地任职；有建筑设计公司合伙人、多家企业顾问、多家创业公司合伙人，以及清华等培训机构核心讲师背景。研究企业发展路径、产品设计策划、营销组织创新及团队管理，具有国家专利研发经历。研发产品包括1.0容积率联排、0.7—0.8容积率双拼、130平方米别墅0.8容积率、别墅生活的洋房、1.8容积率洋房及高层创新户型，另有产品基因选择器及十分钟产品决策的演示情境。主要客户包括碧桂园、中海、绿城、金科、中建、招商、金茂、华发、金辉、祥生、国华、华鸿、新城、中电建、中粮、中铁、中交、中铁建、金融街、北京住总、北京城投、旭辉、幸福时代、越秀、珠江实业、云南泰兴隆。个人历史角色及当期授课名单以正式通知为准。

课程咨询与报名

了解本期课程安排、师资及报名事项，请联系新中华学习网：400-061-6586，也可使用本页下方的报名咨询表。具体开课安排以正式通知为准。

温馨提示：本文内容根据课程内容整理，各模块实际讲授内容由授课老师根据学员情况灵活调整，最终以课堂授课为准。