课程定位

以房地产开发业务流程为主线，将税收预算、财务核算、合同业务和动态监控联系起来，通过案例与模板讨论各阶段的税务影响。所有政策与处理问题仅作教学研讨，实际业务须结合适用期、地区及具体事实核实。

学习收获

• 建立房地产企业纳税预算管理理念。
• 学习全项目纳税预算与盈利预测编制。
• 讨论企业设立阶段预算与税务影响。
• 学习融资阶段纳税预算及风险管理。
• 讨论土地取得环节的预算和税负问题。
• 分析规划设计与前期工程的纳税预算。
• 学习项目建设阶段的预算与动态控制。
• 讨论销售阶段各税种预算与管理。
• 学习清算退出环节的纳税预算及风险分析。

课程特色

• 预算体系包含职责分工、三步管控、收入成本费用税金利润现金流及模板，并联系土地招拍挂竞价决策。
• 设立融资与土地取得保非货币出资、利息关联拆借、统借统还、假按揭风险、土地扣除台账及增值税契税土地使用税土增税所得税印花税各实际问题。
• 建设销售部分完整讨论进项、动态成本发票、合同及四流、样板间地下停车成本、预售交房、各税预算模拟清算，清算股权部分保资产负债处理与申报风险，不承诺特定节税结果。

课程模块

一、房地产企业财务人员纳税预算管理理念的构建

• （一）房地产企业纳税预算管理的必要性
• 案例分享
• （二）房地产企业纳税预算的管控策略
• 1．明确纳税预算管理的职责分工 2．纳税预算的三步管控法

二、全项目纳税预算和盈利预测的编制

• 1．收入预算 2．成本预算及土地招牌挂竞价决策 3．期间费用预算
• 4．税金预算 5．净利润预算 6．现金流量预算 7．全项目纳税预算案例与预算模板分享

三、企业设立阶段的纳税预算管理与税负优化

• 1．项目开发主体如何确定？在原公司开发还是新设公司？
• 2．新设公司容易被忽视利润增长点是什么？有无其他途径？
• 3．部门设置与费用计划分技巧
• 4．非货币资产出资的涉税分析与风险管控

四 、项目融资的纳税预算管理与税负优化

• （一）企业融资预算应关注的风险点
• 1．资本金比例符合要求吗？ 2．融资成本能税前扣除吗？
• 3．融资成本账务处理有何技巧？4．注册资本认缴制下板向公司投钱是增加注册资本还是挂往来？
• （二）财务费用预算要点
• （三）税金预算
• １．增值税预算
• （１）借款利息可以抵扣进项吗？
• 关联方无偿拆借资金的纳税风险、政策变化及适用研讨。
• （3）闲置资金购买理财产品如何进行纳税处理？谁来纳税？
• ２．业所得税预算
• （１）非金融机构借款纳税预算与风险管控案例分享 （２）自然人借款纳税预算与风险管控
• （3）企业资本结构设计的纳税预算与风险管控 （4）因投资未到位发生借款利息支出可否扣除？
• （四）预算管理与风险控制
• 1．统借统还融资模式的运用与风险防范 2．假按揭融资的风险防范

五、土地取得阶段的纳税预算管理与税负优化

• （一）项目纳税预算与土地竞拍价格决策
• 案例分享
• （二）纳税预算
• 1．增值税预算
• 界定可抵扣销售收入的土地价款，讨论拆迁补偿费是否属于土地价款。
• （2）土地价款何时抵扣？ 如何抵扣？ 可供销售总面积如何确定？地下车位面积是否属于可售面积？开发产品转自用后再销售还能扣除土地价款吗?
• （3）取得土地出让金返还增值税如何处理?
• （4）土地价款抵扣台账如何设立？
• 2．契税预算
• （1）契税计税依据如何确认？拆迁补偿费、大配套费、政府规费是否应缴纳契税？哪个地区的文件可以借鉴？
• （2）如何把握和利用契税纳税义务的三个时点？各地规定有何不同？
• 3．土地使用税预算
• （1）取得土地使用权后何时开始交纳城镇土地使用税？
• （2）城镇土地使用税与耕地占用税有什么不同？ 是否同时缴纳？
• （3）“三旧”改造占用集体土地是否需要交纳城镇土地使用税？
• 4．土地增值税与 企业所得税 的预算
• （1）如何确定土地成本？土地增值税和企业所得税对土地成本的归集有何不同？
• （2）土地使用税可否计入土地成本？印花税可否计入土地成本？
• （3）土地闲置费能否计入土地成本？
• （4）土地价款销项税额抵减是否冲减土地成本？
• 5．印花税预算
• （二）预算管控与财税处理技巧
• 1．土地取得主体确定、土地出让合同签订以及票据取得应规避那些纳税风险？母公司名头的土地出让金票据如何才能在子公司扣除？
• 2．土地价款税前扣除票据有何要求？各税种规定有何不同？各地规定有何不同？
• 3.企业取得的土地出让金返还如何进行财税处理 ？
• 讨论三旧改造纳税处理、相关政策适用及视同销售价格确定。
• 5．“三旧”改造综合案例分析

六、 规划设计与前期工程的纳税预算管理与税负优化

• （一）纳税预算
• 1．户型定位与所得税预算 2．户型定位与土地增值税预算
• 3．功能定位与增值税预算 4．委托设计与增值税预算
• （二）预算管控与财税处理技巧
• 1.案例分析-委托境外单位进行规划设计合同签订与纳税处理技巧
• 2．前期工程费核算技巧

七、 项目建设阶段的纳税预算管理与税负优化

• （一）纳税预算
• 1．增值税预算
• （1）进项税额预算 （2）进项税率预算的作用与预算方法 （3）进项税额预算案例
• 2．企业所得税与土地增值税预算
• （1）动态成本监控 （2）企业所得税与土地增值税开发成本的异同
• (3) 财务部与成本部成本口径对比与统一 (4)发票取得的动态监控
• 3．印花税预算
• 4．房产税预算
• （1）开发建设阶段是否会产生房产纳税？（2）房产税的计税依据？ （3）房产税的处理原则
• （二）预算管控与税负优化
• 1．供应商选择策略与技巧
• 分析四流不合一的四种成因、防范策略和政策变化。
• 讨论工程发包模式、合同及甲供材规则影响，分析已选择一般计税的甲供材项目处理。
• 4．建筑业纳税义务发生时间的变化对房地产公司有何影响？如何应对？
• 研讨安装合同签订、风险防范与政策变化。
• 6．采购及接受服务合同必备的涉税条款
• 研讨普通发票开具相关要求及适用条件。
• 8.增值税税率调整对已签订的工程合同有何影响？价格可否调整？
• （三）财务核算技巧
• 1.开发成本明细账设立技巧与案例分享
• 2．售楼处样板间装修费的核算与纳税处理技巧
• 3.利用地下基础建成停车场怎样核算成本？ 不同地区应采取什么不同策略？

八、销售阶段纳税预算管理与税负优化

• （一）纳税预算
• 1．增值税预算
• （1）预售阶段增值税如何预算？
• （2）预售阶段增值税发票如何开具？
• （3）房地产企业增值税纳税义务发生时间如何确定？
• （4）交房环节如何计算应纳税额？
• （5）一般计税方法如何扣除土地价款？
• （6）一般纳税人销售开发产品在交房时如何开具发票？
• （7）不同项目的预缴税款可否另一项目的应纳税额？
• （8）免租期是否是同销售缴纳增值税？
• （9）房地产企业及物业公司代收款项如何纳税？
• （10）销售收入动态明细表的编制
• 2．企业所得税预算
• （1）预售阶段企业所得税预算如何编制？营改增后现金流有何变化？
• （2）企业所得税季度预缴申报表如何填报？
• （3）完工年度企业所得税预算如何编制？
• （4）完工年的所得税计算的两种方法的应用与比对印证
• （5）完工年度所得税申报表的填报
• （6）案例分享-如何根据全项目所得税预算控制完工年度后各年的的企业所得税预算？
• 3．土地增值税预算
• （1）预售阶段土地增值税预算
• （2）营改增后土地增值税预缴的计税依据如何确定？
• （3）土地价款抵减销售收入产生的销项税额抵减如何处理？是否增加土地增值税收入？
• （3）营改增后视同销售房地产的土地增值税应税收入如何确定？
• 讨论与转让房地产有关的税金扣除规定。
• （5）营改增前后土地增值税清算的计算有何规定？
• 讨论营改增后建筑安装工程费发票确认的规定。
• 讨论营改增后旧房转让的扣除计算规定。
• （8）土地增值税模拟清算及动态监控案例分享
• 4．土地使用税预算
• （1）完工年度土地使用税如何缴纳？
• （二）预算管控与财税处理技巧
• 1．根据预算控制交房时间
• 2．动态收入与动态成本及时更新
• 3．所得税监控与发票需求预测
• 4．土地增值税模拟清算及方案调整
• 5．如何做好纳税申报比对

九、企业清算退出环节的纳税预算管理与税负优化

• （一）企业清算
• 1．增值税预算
• （1）存货处理（2）固定资产处理
• 2．企业所得税预算
• （1）资产处置损益 （2）负债清偿损益 （3）清算所得 （4）清算所得税申报表
• （5）公司注销时多缴的所得税能否退回？
• 讨论房地产开发企业土地增值税清算涉及所得税退税的相关规定。
• 3．清算技巧
• （1）资产处置技巧，经营期处置还是清算期处置？ （2）欠股东借款处理技巧
• （二）股权转让
• １．增值税预算
• 转让非上市股权是否缴纳增值税？转让上市公司股权是否缴纳增值税？
• ２．企业所得税
• 股权转让如何缴纳企业所得税？
• 3．股权转让缴纳土地增值税吗？风险何在？
• 4．案例分享操作技巧

师资信息

董春辉，中国注册会计师、注册税务师、律师，实战型企业培训讲师与资深财税顾问，具有五A级致通振业税务师事务所首席税务顾问、中国注册税务师行业后续教育特聘讲师、北京注册税务师协会专家师资库讲师及阳光财税等财税集团特聘讲师背景，并担任多家房地产企业和大型集团税务顾问。多年从事财税理论研究和实践，专长包括税收筹划诊断、纳税方案、风险控制、税企争议协调和并购重组涉税论证。机构等级、个人资格和历史任职以报名核实为准，当期师资安排以正式通知为准；不提供针对学员具体项目的节税或法律结果承诺。

课程咨询与报名

了解本期课程安排、师资及报名事项，请联系新中华学习网：400-061-6586，也可使用本页下方的报名咨询表。具体开课安排以正式通知为准。

温馨提示：本文内容根据课程内容整理，各模块实际讲授内容由授课老师根据学员情况灵活调整，最终以课堂授课为准。