设计、招采、税金———房地产无效成本重灾区

设计阶段

无效成本发生原因

后果及表现

设计失误

对设计效果把握不准，装饰设计未结合建筑现状

拆除和重建，后期加固与补强资金浪费；赶工、窝工、停工费

提交原始资料错误

设计与验收标准不符

设计图纸提交不及时

设计变更下达不及时

材料、施工工艺选择不当

多工序、各专业设计图矛盾

设计未考虑正常、合理使用功能

设计深度不够，不能有效指导现场施工

设计不经济

设计未经优化，或优化不到位，设计指标过于保守

经济性不合理，无效成本浪费严重

招采阶段

无效成本发生原因

后果及表现

招标策划

对招投标流程、入围单位、定价原则、标段划分不合理，计划性不足，不按事先采购策划进行定标

影响工期与质量，产生超额费用

资源选择

施工单位/供应商考察失误，投标竞争不充分，未有能力承接、诚信问题，私自转包

未知变化，总价增加

招标范围

招标范围不准确，界面不清，造成交叉、重复作业

导致补偿费或赶工期

招标/合同编制

合同条款有误，或未考虑税金负担条款，经济标、合同清单、合同附件编制出现失误

多承担费用/税金

评定标

评标分析失误

中标价格偏高

直接委托

出于利益或其他考虑，直接委托承包，后期又随意拆分合同

价格偏高、补偿费用

采购材料失误

采购材料、设备或部品不对板，导致质量问题或投诉；供货影响工期

返工或整改，延误工期

开发税金环节

无效成本发生原因

后果及表现

不做筹划

无前置税务筹划意识或筹划不当，产生了原本可通过合理税收安排避免发生的税收成本或承担了不必要的税收风险。

纳税成本增加，利润下降，承担额外风险。

税务知识更新不及时

未与时俱进学习税务新法规，不研读政策，不能享受纳税人优惠权益

多缴税或漏缴税，无法支持业务决策

会计核算能力不足

账簿凭证管理混乱，核算不规范，税前扣除凭证不合法/不合规。

产生涉税争议，增加纳税成本

纳税信用等级低

忽视纳税信用等级的评定，不理解信用等级的判定标准，不清楚复评及修复的时间和标准。

影响税收优惠政策的适用，列入税收黑名单后会引发相关部门联合惩戒，影响企业、关联企业的正常运营及企业负责人的正常出行

埋患税务风险

错误理解税务机关的政策解释，不了解当地税收征管口径，会计与税收概念混淆，销售收入确认不及时，少列收入，不结转或延期结转应税销售额；隐匿车库、储藏室等附属配套设施收入和面积，不交、少缴或延迟缴纳各项税金

产生罚款和滞纳金，增加纳税成本，降低纳税信用等级

财税管理能力弱

不能实现与内部相关部门的充分沟通，项目完工后不能及时出具结算数据，不能及时取得发票等相关税收合规票据

造成税种清算节点利润虚增，税金增高，退税困难

砍掉地产无效成本“三板斧”

研修内容

设计优化

课程大纲

n 设计优化的意义、原则、要点

n 设计阶段无效成本的定义及分析

n 项目开发各设计环节无效成本管控关键点

n 结构无效成本的产生、控制原则及意义

n 控制结构无效成本的关键要点

n 地下车库方案、结构无效成本的控制

n 总平图与户型设计优化的关键要点解析

n 控制设计无效成本的管理措施

实战演练

◎ 设计阶段无效成本识别与解决

◎ 方案总平设计优化

◎ 户型设计优化

◎ 地库设计优化

◎ 结构设计设计优化

随堂赠送

ü 设计优化相关工具书籍

ü 标杆房企户型优化精选案例集

招采优化

课程大纲

n 房地产微利时代的招标采购发展趋势

n 招标的形式及优劣性分析

n 邀请招标的规范操作流程及管控要点

n 招采计划的编制要点及审查要点

n 标杆地产招标采购管理体系深度解读

n 招采优化经典案例分享

n 商务谈判技巧分享

n 分供方管理

实战演练

◎ 招标采购策划模拟实战

◎ 商务谈判技巧情境演练

◎ 节能、环保新材料选用

随堂赠送

ü 招标采购管理体系全套工具表格

ü 标杆房企招标采购精选案例集

税务筹划

课程大纲

n 企业设立环节税收筹划

n 土地征用环节税收筹划

n 前期规划立项环节税收筹划

n 工程施工环节税收筹划

n 开发产品预售环节税收筹划

n 完工决算环节税收筹划

n 物业自持与租赁环节税收筹划

n 土地增值税清算环节解决方案

n 公司注销清算环节税务要点

n 企业税务风险管理专题

实战演练

◎ 土地增值税清算

◎ 所得税汇算清缴

◎ 税务筹划的时机选择

◎ 合作开发项目避税策略

随堂赠送

ü 房地产税收最新政策汇编

ü 标杆房企税务筹划精选案例集