课程定位

从法律和项目实务两个维度观察房地产开发，联系投拓设计施工营销交付的业务流程，以案例与数据分析识别风险；涉及法律与政策的问题均为课堂研讨，具体适用需结合案件事实和有效规范确认。

学习收获

• 通过案例学习将风险关注由事后处理延伸至事前预防和事中应对，理解项目核心模块风控。
• 学习全员风险管理与业务流程、过程管理及知识管理的衔接，借鉴企业实践和经验教训。
• 结合实务内容讨论风险识别、防范与项目经营之间的联系。

课程特色

• 九部分覆盖土地与收并购、设计、招投标、索赔结算、用工、宣传交付及退出，逐项讨论真实法律问题。
• 案例涵盖成本分摊、设计费、监理签证、审计结算、广告物料、逾期交付与产证办理，问题答案依具体事实分析。

课程模块

第一部分招拍挂与收并购参与要点

• 一、招拍挂文件解读
• 1、竞拍规则的了解
• 2、自有资金的考虑
• 3、合作模式确定
• 思考：资质对于项目竞拍的影响
• 二、工期及地块情况
• 1、不利因素
• 2、工期排布
• 【案例】：多业态土地成本分摊
• 三、当地销售政策
• 1、“五限”
• 2、资金监管
• 四、项目指标的了解
• 1、现金流回正
• 2、利润
• 五、交易主体
• 【案例】：谁才是公司的话事人？
• 六、股东投入
• 思考：注册资本金过大的有何风险及不利？
• 七、债权债务
• 【案例】：股东变更所导致的过会条件变化
• 八、土地获取
• 【案例】：报建能否阻却闲置？
• 九、规划建设
• 【案例】：政策调整是否为不可抗力？
• 十、市场营销
• 【案例】：房源去哪了？
• 十一、过渡期
• 思考：过渡期公司经营会存在波动，会存在哪些风险点？如何来规避这些风险点？

第二部分设计那些事儿

• 一、设计院资质及设计合同无效的处理方式
• 二、设计深度分类
• 1、概念设计
• 2、初步设计
• 3、招标图
• 4、施工图
• 5、施工期配合
• 三、设计成果完成的标准及标志
• 四、设计成果的知识产权
• 思考：委托设计成果的权属归属？
• 五、设计费用的结算
• 【案例】：无合同是否需要支付设计费
• 【案例】：设计费用约定不明的结算
• 六、重大设计变更
• 思考：规划变更及设计变更的区别？
• 【案例】：设计变更是否需要通知业主？
• 七、设计事故及损失赔偿
• 八、设计合同的解除

第三部分招投标全流程梳理

• 一、招标人准备工作
• 1、项目是否需要强制招投标
• 【案例】：应招未招标而签订合同的行政处罚
• 2、可以单独发包的单位工程
• 【案例】：业主方绕开总包合同约定进行单独分包，是否属于肢解发包？
• 3、编制资格预审、招标文件文件
• 4、投标文件的编制要求
• 5、发布资格预审公告
• 【案例】：当公开招标的，采用邀请招标的行政处罚
• 6、资格预审
• 7、发售招标文件及答疑、补遗
• 【案例】：公告时间不足的行政处罚
• 8、接收投标文件
• 9、抽取评标专家
• 【案例】：评标专家库选择违规的行政处罚
• 10、开标
• 11、投标文件评审
• 12、定标
• 13、发出中标通知书
• 【案例】：确定中标人后，擅自取消招标项目的责任
• 14、合同谈判及签约
• 【案例】：中标人单方结算
• 15、退还投标保证金

第四部分如何避免陷入“工程索赔”的坑

• 一、什么是工程索赔
• 1、索赔主体
• 2、索赔原因
• 3、索赔程序
• 4、索赔结果
• 5、索赔目的
• 【概念辨析】索赔vs签证
• 二、施工索赔的机会及形成
• 1、业主的行为（先天不足）
• 思考：签证是否必须包含责任承担方？
• 思考：业主方的哪些行为或客观因素会给施工单位提供施工索赔的机会？
• 2、业主的行为（后天作）
• 【案例】：烤死人大厦
• 3、业主的行为（客观因素）
• 【案例】：只有监理签字的签证法律效力如何认定？
• 4、不可抗力
• 5、分包商的行为
• 【案例】：飘忽不定的结算价--到底谁错了？
• 三、索赔种类及索赔费用的组成及索赔证据
• 1、合同文件
• 2、业主发文
• 3、沟通文件
• 4、事实文件
• 四、如何应对竣工勒索？
• 【案例】：施工单位以工程款支付为条件，付到98%才可配合竣备，如何处理？
• 思考：竣工验收和竣工验收备案的责任主体到底是谁？
• 思考：配合竣工验收及备案是承包人义务还是权利？
• 【案例】：疑难复杂的总包竣工纠纷案件--查封、反诉、鉴定、指定分包、竣工勒索等因素

第五部分项目的工程结算

• 一、工程结算与审计的关系
• 思考：何为审计？审计有哪几种类型？为什么会出现审计与结算的矛盾？
• 思考：何种情况以审计机构核定金额为准，何种情况以承发包双方结算为准？
• 思考：在未约定结算或审计时间点情况下，一般法院认定的合理时长为多久？
• 1、政府审计案件的常见裁判思路
• 【案例】：双方约定结算以审计为准，但是条款却无效
• 2、非政府审计案件的常见裁判思路
• 思考：法院对于审计类案件判决的依据及审查思路
• 【案例】：双方明确约定审计机构及审计方式，法院为何还要查实审计情况？
• 二、倒签合同的结算
• 思考：合同倒签是否可以规避风险？
• 【案例】：说不清的结算单价
• 三、承包人单方结算
• 1、以送审价为准的适用前提
• 【案例】：为何单方结算未被支持--法院的说理及依据
• 2、成就的条件--满足四部结算过程
• 四、结算协议达成后的索赔
• 思考：达成结算协议后还能否进行索赔？
• 1、政府文件及各地高院的司法判例及解释
• 2、趋势及管控方法

第六部分人力资源问题的介入及应对

• 一、优质员工的招聘--招聘及试用期风险防范
• 1、背景调查是否流于形式
• 2、如何确认应聘员工信息的真实性？
• 3、入职登记表填写与实际不符能否作为辞退理由？
• 4、应届生及校招的注意事项
• 5、Offer发放节点与内容
• 二、员工违反公司制度处理方式--员工泡病假的破题思路
• 1、劳动手册约定必须三甲医院开具病假单？
• 2、如何确认病假的真实性？
• 3、如果员工上述病假被确认为无效后，公司是否可以追求员工赔偿责任？
• 三、公司是否可以采取末位淘汰制？--绩效考核及岗位调整
• 1、员工手册是否合规？
• 2、是否 “严重违反用人单位的规章制度”？
• 3、是否属于“劳动者不能胜任工作”？
• 4、处于末位怎么办？
• 四、离职员工谈判技巧--降低员工不合理的诉求及情绪疏导

第七部分项目营销宣传法律支持

• 一、工期及销售节点--股东回流及现金流
• 1、项目基本情况
• 2、股东回流
• 二、精装修交付标准及销售合同审核要点--客诉源头风险的把控
• 1、精装修管控要点
• 2、补充协议的注意事项
• 三、广告法及销售物料审核--常见风险点的规避及写法
• 1、广告要素
• 【案例】：傍名牌的商包
• 2、引证符合
• 3、价格标注
• 4、面积表述
• 5、项目位置示意图
• 6、规划中/建设中设施宣传
• 【案例】：学区房之痛
• 7、广告图片
• 8、物业宣传
• 9、宣传赠送要求
• 【案例】：阳台面积不达标
• 四、开盘前风险审查--售楼处及样板间检查要点
• 五、不利因素与销售说辞--销售人员的风控意识的宣贯

第八部分项目竣备及交付

• 一、商品房竣工验收与交付使用
• 1、现实交付及权利交付
• 2、交付的方式
• 3、交付的后的责任承担
• 【案例】：遗失的交付通知书--未寄发《交付通知书》的后果
• 4、交付的前置条件
• 思考：开发商将商品房交付使用的前置条件是什么？
• 思考：质量验收与综合验收是何种关系？何为“五方核验”？
• 5、交付和收房的流程
• 思考：交付时应必备的文件有哪些？
• 6、购房人合理拒收的法定情形
• 思考：收房到底是客户的权利还是义务？
• 【案例】：房屋质量问题，是否构成不能交付使用的障碍？
• 二、交付使用的常见法律问题
• 1、逾期交房的常见情景
• 思考：是否只有交付延期才算“逾期交房”？
• 2、违约责任的承担方式
• 【案例】：在不具备交付条件的情况下，购房人对房屋的接收，开发商是否还需要承担违约责任？
• 【案例】：因政府延迟办理相关手续而逾期交付是否构成违约？
• 三、精装修商品房交付的法律风险
• 1、精装修交付标准--风险管控要点
• 思考：示范文本对房屋交付标准的合同应当如何约定？
• 2、判断房屋质量缺陷的依据及法律风险
• 【案例】：房屋质量问题，是否构成不能交付使用的障碍？
• 3、精装修房屋三大质量缺陷
• 1)部品质量缺陷
• 2)设计质量和工艺质量缺陷
• 3)室内环境污染
• 思考：因质量瑕疵维修后，质保期是否能重新计算？
• 四、商品房小区产证办理
• 1、项目大产证的办理
• 2、小产证的办理
• 【案例】：“交付后720天内办理产证”的约定

第九部分股权退出的注意事项

• 一、何谓“模拟清算”？
• 思考：利润分配的前提
• 二、股权退出时间点
• 思考：如何退出更为有利？
• 1、股权退出的时间点确认
• 2、退出要考虑的因素
• 三、退出对价
• 思考：模拟清算的逻辑及对价
• 四、安全退出项目的约定
• 1、预留股权
• 2、股权转让协议的草拟要点

适合人群

房地产企业总经理、副总、项目总，以及设计、工程、成本、采购、运营、法务等中高层管理人员。

师资信息

马老师具有华东政法大学法学研究生学历、法律职业资格及中级经济师（房地产）证书背景，拥有15年标杆房企法务经历，曾担任TOP5地产公司区域法务负责人及旭辉地产城市公司法务负责人，并参与房地产相关立法活动。工作涉及项目尽调、资产包收购、轻资产项目获取、集中供地合作开发谈判，以及股权转让、施工索赔清退等复杂案件；曾参与大宗交易协议谈判、长租公寓及交付返租纠纷、车位长租方案、电商费包销分销案件，并对接二十余个商办住宅及合作项目。具有企业颁发的专业讲师资格背景，专业领域包括收并购、产业勾地、融资合作、运营股权、工程索赔与诉讼执行等。以上为专业经历，具体当期师资安排以正式通知为准。

课程咨询与报名

了解本期课程安排、师资及报名事项，请联系新中华学习网：400-061-6586，也可使用本页下方的报名咨询表。具体开课安排以正式通知为准。

温馨提示：本文内容根据课程内容整理，各模块实际讲授内容由授课老师根据学员情况灵活调整，最终以课堂授课为准。